Новости агентства, 08.04.2019

«Эксперт РА»: отрасли жилищного строительства потребуется господдержка на 1 триллион рублей до 2022 года
Поделиться
VK

PDF  

Москва, 8 апреля 2019 года

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» публикует исследование «Обзор отрасли жилищного строительства в РФ: антикризисный триллион для отрасли».

Рынок жилищного строительства вступает в стрессовый режим работы. Переходить на новую систему проектного финансирования застройщики будут в условиях нехватки порядка 20% капитала и падения маржи в 1,5–2 раза в течение 3 лет под давлением процентных расходов. Также около четверти участников рынка могут вообще не получить доступ к проектному финансированию, поскольку не смогут соответствовать критериям банков. Для сохранения темпов ввода и смягчения отраслевого стресса потребуется господдержка отрасли на 1 трлн рублей до 2022 года.

Дефицит капитала застройщиков угрожает успеху реформы. Для проектов в системе эскроу-счетов введен третий норматив достаточности собственных средств в 10 % от общего бюджета проекта. Чтобы его выполнить, отрасли в среднем требуется увеличение капитала по крайней мере на 18 % под новый регуляторный минимум. Но требования банков более строгие. Они готовы кредитовать проекты с участием собственных средств застройщика в размере 15 % от общего бюджета. Поэтому для нормальной работы с банками общий капитал застройщиков в отрасли потребуется увеличить почти вдвое. При этом собственных источников для докапитализации у отрасли нет, особенно у небольших региональных застройщиков.

Банковский кредит «съест» рентабельность. Даже самые исполнительные застройщики с постоянным превышением потока продаж над выборкой проектного кредита столкнутся с ростом процентных расходов и падением чистой прибыли. В среднем новая система финансирования может увеличить долю процентных расходов в выручке большинства проектов до 11 % и выше, что более чем вдвое превышает нынешний уровень в 5 %. Это произойдет, если банки не внедрят льготную ступенчатую систему скидок на спецставки, а застройщики не смогут поднять цены на квартиры. Также мы ожидаем удлинения цикла пользования застройщиками кредитными деньгами, что окажет дополнительное давление на рентабельность.

Просрочка при вводах подорожает. Треть жилой недвижимости в России строится с задержкой срока, а средний срок задержки превышает 1 год. Застройщик в сложившейся системе финансирования, как правило, не несет за это существенной финансовой ответственности, поскольку большая часть фондирования – это бесплатные деньги дольщиков. По расчетам агентства, каждый квартал просрочки в новых условиях будет уменьшать общую маржу проекта на 1,3 % от выручки. Просрочка в 1 год приведет к сокращению маржи за счет переплаты процентов по кредиту в размере 5,2 % от выручки.

Дефицит проектного финансирования: четверть застройщиков может не получить кредит. Несмотря на желание активно работать с застройщиками, банки вынуждены подходить к оценке рисков с более жесткими требованиями к их финансовой устойчивости, чем это предусмотрено законодательством. Под угрозой неполучения финансирования находятся низко маржинальные проекты, а также застройщики, ранее допускавшие просрочки или связанные с проектами, ушедшими на банкротство. По оценкам агентства, уже сейчас больше четверти застройщиков не смогли бы получить проектное финансирование, если бы они перешли систему эскроу-счетов.

Триллион за 3 года. Совокупность новых рисков рынка жилищного строительства, по оценке агентства, может привести к сжатию объема на 25 %. Это растянутый во времени процесс, но он будет нарастать в процессе замещения проектов старой системы финансирования на проекты эскроу-счетами. Полный переход всех проектов на новую систему финансирования ожидается к 2022 году, когда последние проекты с прямым привлечением средств дольщиков будут достроены. Предотвратить сжатие без денежной поддержки проектов наиболее слабых игроков будет крайне сложно. При этом объем требуемого финансирования оценивается нами в 1 трлн рублей в течение 3 лет.

Публикации по тематике


Кому будет трудно получить ипотеку в 2024 году

РБК Недвижимость

Чтобы получить одобрение по ипотеке, в 2024 году необходимо иметь средства для уплаты первого взноса размером около 30%, высокие доходы (от 100 тыс. руб. по стране) и невысокую долговую нагрузку, считают эксперты
31.01.2024

Спрос сократится: подешевеют ли новостройки в 2024 году

РБК

На фоне ужесточения выдачи льготной ипотеки и вероятной отмены программы на новостройки эксперты ожидают снижения спроса до 5 0%. Несмотря на это, цены в реальном выражении будут стоять на месте.
26.12.2023

ИЖС нужно больше ипотеки

Коммерсантъ

Индивидуальные дома – драйвер рынка строительства
07.12.2023

Долги не сразу строились

КоммерсантЪ

Застройщики сократили выпуск облигаций
11.10.2023

Жаль площадь

Известия

Ипотека подорожала до 14% - половина из топ-30 банков уже подняла ставки
23.08.2023