За первые 6 месяцев 2018 года банками было выдано 663,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 трлн рублей. Таким образом, объем предоставленных ипотечных кредитов увеличился на 69 против 16% годом ранее, достигнув рекордных значений (см. график 1). В 1-м полугодии 2018-го активно росло кредитование на покупку как первичной, так и вторичной недвижимости, однако темпы прироста выдач на приобретение готового жилья были существенно выше – 71 против 43%. Опережающие темпы прироста выдач на готовое жилье по сравнению с «первичкой» обусловлены стабильными ценами в данном сегменте при отсутствии рисков недостроя объекта, которые пугают большинство потенциальных покупателей недвижимости вследствие недавних случаев банкротств крупных застройщиков.
На 01.07.2018 совокупный ипотечный портфель составил 5,8 трлн рублей, прибавив 11% с начала года и 23% с 01.07.2017 по 01.07.2018 (годом ранее темпы прироста составили 4 и 12% соответственно). При этом задолженность по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, выросла на 7% с начала года и на 24% за 12 месяцев. По сравнению с другими сегментами розничного кредитования – автокредитами и необеспеченными потребительскими ссудами – ипотечный портфель растет опережающими темпами (см. график 2).
С начала года снижение ставок по ипотечным кредитам значительно замедлилось: 0,31 п. п. против 1,31 п. п. во 2-м полугодии 2017-го. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в июне 2018 года составила 9,48% (см. график 3), в том числе, по данным АО «ДОМ.РФ», на первичном рынке – 9,26%, на вторичном – 9,57%. Замедление динамики стоимости ипотеки связано с тем, что Банк России брал паузу в снижении ключевой ставки. При этом усиление геополитических рисков и волатильности курса рубля может привести к разгону инфляции и, как следствие, дальнейшему повышению ключевой ставки, что увеличивает вероятность разворота ипотечных ставок к росту уже в текущем году. В этом случае один из основных факторов роста ипотечного кредитования начнет ослабевать, что приведет к замедлению рынка.
Цены на первичное жилье растут со II квартала 2017 года, и в среднесрочной перспективе положительная динамика усилится: переход застройщиков от механизма долевого финансирования к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета приведет к росту затрат на строительство. Цены на «вторичку» стабилизировались во II квартале 2018 года после почти 2,5 лет падения (см. график 4). Доля выдач на приобретение первичного жилья в 1-м полугодии 2018-го снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года с 37 до 30%. Ожидание повышения цен на новостройки после отказа от долевого строительства может привести к кратковременному всплеску спроса на «первичку» во 2-м полугодии 2018-го и начале 2019-го, однако в долгосрочной перспективе прирост выдач ипотеки будет происходить в основном за счет кредитования на покупку вторичного жилья.
В 2017-м объем ввода жилья составил 79,2 млн кв. м, что на 1,2% меньше результатов предыдущего года. В первой половине 2018 года были введены в эксплуатацию общие жилые площади в 29 млн кв. м – на 3,8% больше, чем в 1-м полугодии 2017-го (см. график 5). Прирост ввода жилья обусловлен увеличением объемов индивидуального домостроения: по данным Росстата, в первой половине 2018-го индивидуальными застройщиками были введены жилые дома общей площадью 15,3 млн кв. м, что на 33,1% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года (годом ранее индивидуальное строительство показало снижение на 16,5%). Таким образом, доля ИЖС выросла с 41,2 до 52,8%. Ввод жилья в многоквартирных домах сократился на 16,7%, до 13,7 млн кв. м.
Доля просроченной задолженности компаний, занимающихся строительством зданий и сооружений, сохраняется на высоком уровне – 15,7% на 01.07.2018, хотя и имеет тенденцию к снижению: на 01.07.2017 ее значение составляло 20,9%, на 01.07.2016 – 19,3%. Выдачи кредитов компаниям на строительство зданий и сооружений в 1-м полугодии 2018-го незначительно сократились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это говорит о том, что интерес банков к застройщикам не растет в связи с высокими рисками кредитования – доля убыточных компаний из сектора строительства, по данным Росстата, составила около четверти по итогам 2017 года.
Хотя реальные доходы населения показали небольшой прирост только в 1-м полугодии 2018-го после 4 лет падения (по данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения в 1-м полугодии 2018-го выросли на 2,6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года без учета единовременной выплаты пенсионерам в размере 5 тыс. рублей в январе 2017-го), объем просроченной задолженности по ипотеке практически не меняется третий год подряд. Доля просрочки в ипотечном портфеле за 12 месяцев сократилась на 0,3 п. п., составив 1,2% на 01.07.2018 (см. график 6). Снижение доли просрочки происходит из-за опережающего прироста объема ипотечного портфеля, при этом следует отметить, что качество текущих рекордных выдач в полной мере удастся оценить только через 2–3 года. Объем просроченной задолженности по валютной ипотеке сократился на 30% за 12 месяцев, а ее доля в общем ипотечном портфеле упала ниже 1% от общего объема задолженности на 01.07.2018.
Среди сегментов розничного кредитования в 1-м полугодии 2018-го лучшую платежную дисциплину показали заемщики, взявшие залоговые кредиты: в среднем не был погашен в срок каждый четырнадцатый ипотечный кредит и кредит на покупку автотранспорта, по которым наступил срок платежа (каждый десятый и девятый годом ранее). Значительно улучшили обслуживание долга заемщики, взявшие необеспеченный потребительский кредит – в 1-м полугодии 2018-го в среднем они допускали просрочку по каждой одиннадцатой ссуде (годом ранее – по каждой седьмой).