«Эксперт РА»: в 2014 году доля кредитов на новостройки может достигнуть 40% выдачи ипотечных ссуд

31 октября 2013 года

В 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 20–25% и превысит 1,2 трлн рублей, говорится в исследовании «Ипотечное кредитование в I полугодии 2013 года: скрытые риски роста», подготовленном рейтинговым агентством «Эксперт РА». Драйвером рынка останутся кредиты на покупку жилья в новостройках. Это может поддержать рост предложения нового жилья, однако в то же время повышает зависимость ипотечного рынка от рисков строительной отрасли, которые остаются на высоком уровне.

Согласно исследованию, по итогам I полугодия 2013 года российскими банками было выдано ипотечных кредитов на сумму 542,5 млрд рублей, что на 26% превосходит результаты I полугодия прошлого года. Рынок замедляется уже третий год подряд (в I полугодии 2011 года прирост выдачи составил 105%, в I полугодии 2012 года – 57%). Эксперты связывают это с исчерпанием эффекта «низкой базы», а также неопределенностью на финансовых рынках, из-за которой с начала 2012 года ставки по ипотеке начали расти. Данный тренд был переломлен только во II квартале 2013 года, когда Сбербанк, а затем и другие крупнейшие игроки начали снижать ставки по своим наиболее популярным программам. Небольшие частные игроки отреагировали на это снижением первоначального взноса и повышением допустимого уровня кредитной нагрузки на заемщика. Вместе с тем качество ипотечного портфеля продолжает улучшаться: при его приросте в 36% просроченная задолженность показала отрицательную динамику (-9%), а доля ее снизилась за год с 2,7% до 1,8%.

Важной особенностью последних полутора лет, по словам аналитиков «Эксперт РА», стало изменение структуры ипотечного рынка. «Акцент все больше смещается в сторону кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости. По данным опрошенных банков из топ-20, темп прироста кредитов на первичном рынке в среднем в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки. Благодаря этому, по итогам первой половины 2013 года доля ипотечных ссуд на первичном рынке достигла трети всего объема выдачи. Увеличению популярности кредитов на новостройки поспособствовал динамичный рост строительной отрасли», - отмечает заместитель руководителя отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Михаил Доронкин.

В 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 20–25% и превысит 1,2 трлн рублей, прогнозируют в «Эксперт РА». Популярность ипотечных кредитов на покупку квартир на первичном рынке будет лишь расти. Аналитики полагают, что дальнейшего снижения ставок не произойдет, а в случае ухудшения макроэкономической ситуации не исключен и их рост. По базовому сценарию по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 35–40% общего объема выдачи, а весь рынок – вырасти на 15–20% в зависимости от динамики процентных ставок. Более высокие темпы роста рынок может показать при резком увеличении объема секьюритизации ипотечных ссуд (более 20% от выдачи против 10% по итогам 2012 года), но с учетом замедления экономики и сохранения нестабильности на финансовых рынках вероятность реализации такого сценария невелика.

Стоит отметить, что увеличение доли ипотеки повышает зависимость рынка от рисков строительной отрасли, прежде всего недостроя. В случае экономического спада в 2014 году на 1–2 года могут быть «заморожены» проекты с низкой степенью готовности, что отразится как на спросе на ипотеку в таких домах, так и на качестве уже взятых кредитов. Совместить рост рынка и контроль рисков можно за счет страхования и повышения профессиональной ответственности застройщиков, а также путем расширения программ рефинансирования ипотеки со стороны ВЭБа и АИЖК. Также, по оценке «Эксперт РА», крупнейшие участники рынка готовы поддерживать строительство аккредитованных объектов в случае ухудшения финансового положения застройщиков.