С учетом роста процентных ставок и усиления восходящей динамики цен на жилье базовый сценарий рейтингового агентства «Эксперт РА» предполагает, что в 2019 году ипотечному рынку не удастся повторить рекорд 2018-го. Темпы строительства жилой недвижимости в 2019–2020 годах замедлятся в связи с продолжающимся ужесточением требований к застройщикам и изменением механизма долевого финансирования с 1 июля 2019-го, что приведет к удорожанию стоимости строительства и росту цены квадратного метра. В соответствии с базовым сценарием рейтингового агентства «Эксперт РА», объем выдач ипотеки по итогам 2019 года снизится на 10–15% и не превысит 2,5–2,6 трлн рублей (см. график 14). Агентство ожидает роста средневзвешенной ставки по ипотеке выше 10% уже в I квартале 2019-го и ее закрепление на этом уровне по меньшей мере в течение 1-го полугодия 2019-го. Темп прироста ссудной задолженности по ипотеке несколько замедлится как вследствие снижения выдач, так и возможного увеличения объемов секьюритизации у банков, интерес к которой возрастет на фоне роста ставок. Таким образом, ипотечный портфель не превысит 7,5 трлн рублей на 01.01.2020. Агентство ожидает увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5–10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля. При этом в перспективе 2–3 лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Данный прогноз мы считаем базовым, а его реализация наиболее вероятна при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 60 долларов США за баррель, ключевой ставке в диапазоне 7,25–7,75% в течение года и инфляции не выше 5% по итогам 2019-го. Поддержку рынку будут оказывать закрепление в законодательстве возможности «ипотечных каникул» для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию, что повысит доверие к ипотеке в целом. Также позитивно на рынок может повлиять расширение перечня льгот по «детской» ипотеке (распространение льготной ставки на весь срок кредитования, возможность взять ипотеку по данной программе на вторичное жилье), которые сейчас активно обсуждаются на государственном уровне.
Негативный сценарий рейтингового агентства «Эксперт РА» предполагает снижение среднегодовой цены на нефть до 50 долларов США за баррель, увеличение ключевой ставки до 8% и выше и рост инфляции до уровня 6–7% к концу года. В таком случае выдачи ипотеки упадут более чем на треть, до 2 трлн рублей, и окажутся на уровне показателей 2017 года. Однако вероятность реализации данного сценария мы оцениваем как невысокую.