По мнению агентства, давление на темпы строительства жилой недвижимости в 2018–2019 годах усилится в связи с продолжающимся ужесточением требований к застройщикам и их переходом от долевого финансирования к банковскому фондированию с июля 2019-го. Использование банковских кредитов девелоперами приведет к удорожанию стоимости строительства и, как следствие, росту цен на первичное жилье, а требование «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое не распространяется только на проекты по комплексному освоению территорий, ограничит объем вводимого в эксплуатацию жилья в долгосрочной перспективе. Ожидание повышения цен на новостройки может привести к кратковременному всплеску спроса на «первичку» во 2-м полугодии 2018-го и первой половине 2019-го, однако на горизонте 2–3 лет агентство прогнозирует прирост выдач ипотеки в основном за счет кредитования на покупку вторичного жилья.
В соответствии с базовым сценарием Эксперт РА, объем выдач ипотеки по итогам 2018 года вырастет не менее чем на 35% и составит 2,7–2,8 трлн рублей. Темп прироста ссудной задолженности составит свыше 20%, благодаря чему совокупный ипотечный портфель превысит 6,3 трлн рублей на 01.01.2019. Агентство не ожидает значительного увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке до конца года, однако отмечает, что в среднесрочной перспективе возможен ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума. Тем не менее доля просроченной задолженности не превысит 2% портфеля в связи с тем, что большинство банков сохранили консервативный подход к оценке кредитоспособности ипотечных заемщиков. Данный прогноз мы считаем базовым, а его реализация наиболее вероятна при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 70 долларов США за баррель, ключевой ставке на уровне 7,5–7,75% и инфляции не выше 4% к концу 2018-го. При таком сценарии агентство ожидает некоторого повышения (в пределах 0,3–0,5 п. п.) средних ставок по ипотеке до конца текущего года. Также агентство отмечает, что в связи с окончанием цикла снижения процентных ставок спрос на рефинансирование кредитов, выданных в предыдущие годы, будет сокращаться со 2-го полугодия 2018-го.
С учетом нарастающих геополитических и финансовых рисков базовый сценарий «Эксперт РА» подразумевает, что в 2019 году ипотечному рынку не удастся повторить рекорд 2018-го. Предпосылки базового прогноза «Эксперт РА» на 2019 год соответствуют заложенным в сценарий 2018-го, однако возможно временное превышение инфляцией таргета в 4% после увеличения НДС в начале следующего года. При таком сценарии объем выдач составит около 2,5 трлн рублей. Негативный сценарий «Эксперт РА» предполагает снижение среднегодовой цены на нефть до 55 долларов США за баррель, увеличение ключевой ставки до 8% и выше и рост инфляции до уровня 6–7% к концу года. В таком случае выдачи ипотеки упадут на 25%, до 2 трлн рублей, и окажутся на уровне показателей 2017 года.
Таким образом, основные драйверы ипотечного рынка существенно ослабнут к 2019 году, а низкие темпы прироста реальных доходов населения не смогут сформировать значительный платежеспособный спрос на ипотеку. Строительному рынку, находящемуся в стадии трансформации, может потребоваться поддержка государства в виде программ стимулирования спроса, в том числе за счет ипотеки.