 |
Содержание |
Резюме
За 2016 год российский ипотечный рынок вырос на 27% и составил 1,5 трлн рублей, несмотря на снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию по стране. Посткризисному восстановлению способствовало увеличение ипотечных выдач в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В Северной столице в 2017 году, по прогнозам «Эксперт РА», прирост ипотечных выдач составит более 25%, что позволит ипотечному рынку вырасти на 15%.
За 2016 год объем выдачи ипотеки увеличился на 27% до 1,5 трлн рублей после сокращения на 34% годом ранее. Восстановлению рынка благоприятствовало снижение банками ставок по кредитам в рамках собственных программ, оказавшееся возможным из-за подешевевшего фондирования. Кроме того, позитивно на объем выдачи ипотеки повлияло продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования. Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й.
Более четверти выданных кредитов пришлось на крупнейшие ипотечные регионы: Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. В результате доля этих регионов на рынке за год увеличилась с 24,9 до 26,5%. При этом в Северной столице были отмечены максимальные темпы роста (+39,6%) среди топ-10 регионов по объему выданных ссуд на покупку жилья в 2016 году. Наибольшие темпы среди топ-50 регионов показали Республика Мордовия (+65,2%), Республика Саха (Якутия) (39,8%) и Республика Башкортостан (+38,7%).
На фоне растущего ипотечного рынка объемы ввода новых жилых домов в эксплуатацию в целом по Российской Федерации снизились (-6,5% в 2016-м по сравнению с 2015 годом). В большинстве регионов сокращение обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками. В крупных городах определяющим фактором стала динамика цен на первичную недвижимость, которая привела к снижению объемов жилищного строительства в Москве и поддержала интерес застройщиков к рынку Санкт-Петербурга.
В 2017-м, по прогнозам Эксперт РА, динамика рынка замедлится: объем выдачи ипотечных ссуд по итогам года вырастет на 15% и составит около 1,7 трлн рублей. Поддержать рынок сможет наиболее динамично развивающийся из крупнейших ипотечных регионов за счет низкого уровня процентных ставок, хорошей платежной дисциплины населения и растущих объемов ввода жилья. По прогнозам агентства, в 2017 году прирост выдачи в Санкт-Петербурге превысит среднероссийский показатель и составит более 25%, а доля ипотечного рынка, приходящаяся на регион, увеличится до 7%.
Методология
Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, в том числе статистике Банка России по состоянию на 1 января 2017 года.
В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.
Объем и динамика ипотечного рынка
За 2016 год российскими банками было предоставлено 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн рублей. Таким образом, за год объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27%, а ипотечный портфель прибавил 12,8%, достигнув 4,5 трлн рублей (см. график 1). Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й). В условиях снизившегося уровня реальных доходов населения (-5,9% за 2016 год) крупные покупки для большинства россиян стали затруднительны без привлечения кредитных ресурсов. В то же время рост цен на нефть и, как следствие, относительная стабилизация курса национальной валюты были восприняты населением как первый признак восстановления экономики. Рост оптимистичных настроений в обществе, а также снижение цен на недвижимость побудили многих к решению отсроченных жилищных вопросов, в результате чего на рынке реализовался эффект «отложенного спроса».
За 2016 год большинство из топ-50 регионов по объему предоставленных ипотечных ссуд увеличили выдачу на 25–35% (см. таблицу 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали Республика Мордовия (+65%), Республика Саха (Якутия) (+40%), Санкт-Петербург (+40%) и Республика Башкортостан (+39%). При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших регионах за 2016 год усилилась (с 33,5 до 34,8%). При незначительном увеличении долей рынка, приходящихся на Московскую область и Татарстан, и даже при небольшом сокращении Тюменской области рынки Москвы и Северной столицы расширились (с 11,6 до 12,4% и с 5,8 до 6,4%, соответственно; см. график 2).
Рынок жилищного строительства
На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику (см. график 3). По стране объемы ввода жилья в 2016 году снизились на 6,5% (на 21,6% по итогам января 2017-го по сравнению с январем 2016 года). Частично сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками. В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится около 40% вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно больше (максимальный уровень в Чеченской Республике – 97%), в других – меньше (минимальный уровень в Санкт-Петербурге и Москве – 6 и 9%, соответственно).
Без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввод жилья в России в 2016 году сократился на 4%. Московская область остается лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено 6 млн кв. м жилой площади), на втором и третьем местах – Москва и Санкт-Петербург. В то же время при значительных объемах ввода в Москве и Московской области за 2016 год жилищное строительство сократилось (на 6 и 8,4%, соответственно), а в Санкт-Петербурге выросло на 4,6%. Интерес застройщиков к Санкт-Петербургу в числе прочего объясняют индексы цен на первичное жилье в регионе (см. график 4), растущие непрерывно в течение последних двух лет при существенном удешевлении «первички» в Москве и Подмосковье.
Несмотря на сокращение на 21 и 16% объемов жилищного строительства в Тюменской и Новосибирской областях, соответственно, их позиции в рэнкинге регионов по объемам ввода жилья не изменились, в то время как Татарстан, показавший максимальный прирост из топ-10 регионов, переместился с 10-й на 8-ю строчку (см. таблицу 2).
Особенности ипотечных продуктов
Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016-го вернулась на уровень годовой давности. В декабре ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6%; см. график 5): стремясь поддержать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования. В целом по стране средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным за 2016 год, равнялась 12,5%. В отдельных регионах средняя стоимость ипотечных ссуд была на 0,8–0,9 п. п. дороже, в других на 0,3–0,4 п. п. дешевле (см. таблицу 3). Регионами с самыми высокими показателями в 2016 году стали Республика Тыва (13,4%), Чеченская (13,2%) и Карачаево-Черкесская Республики (13,1%), самые выгодные ставки предлагались в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (12,1%).
Что касается сроков, то в среднем по стране ипотечные кредиты выдавались на 15,3 года, при этом самые длинные по стране средние сроки кредитования (16,5 года) были в Карачаево-Черкесской Республике, Воронежской и Тюменской областях, самые короткие сроки (13,5 года) в Челябинской, Мурманской областях и Чеченской Республике.
Платежная дисциплина в регионах
Трехлетнее падение реальных доходов населения (8%-ный прирост, отмеченный в январе 2017 года по сравнению с январем 2016-го, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2%. При этом в отдельных регионах темпы были значительно выше: почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70–80% – в Республиках Карелии и Адыгее, Забайкальском крае и Еврейской автономной области (см. график 6).
Прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась (с 1,7% на 01.01.2016 до 1,6% на 01.01.2017), в отдельных случаях сказался эффект «низкой базы» (например, в Брянской области на 01.01.2016 просроченная задолженность составляла 74 млн рублей, несмотря на двукратный прирост к 01.01.2017 в 139 млн рублей доля от портфеля не превысила 0,6%). Тем не менее ухудшение платежной дисциплины заемщиков отдельных территорий привело к перестановкам среди регионов-антилидеров (по уровню просроченной задолженности по ипотечным кредитам): так, Республики Алтай и Бурятия за 2016 год переместились с 5-го на 2-е и с 21-го на 8-е места, соответственно (см. таблицу 4).
Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,3% на 01.01.2016 до 1,6% от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.01.2017. За 2016 год было выдано всего 34 ипотечных кредита в иностранной валюте, из них 24 ссуды пришлось на Москву, 4 – на Московскую область и 2 – на Санкт-Петербург.
Прогноз развития рынка
В 2017 году темпы роста выдачи ипотечных кредитов, по мнению агентства, замедлятся. В первую очередь, снижение темпов ипотечных выдач произойдет за счет исчерпания эффекта отложенного спроса и окончания программы господдержки. Снижение объемов жилищного строительства приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, что также негативно скажется на спросе на ипотечные кредиты. Дать стимул развитию рынка может наиболее динамичный из крупнейших ипотечных регионов – Санкт-Петербург. Для заемщиков отличительной особенностью ипотечного рынка Северной столицы является минимальный по стране уровень процентных ставок, для банков – хорошая платежная дисциплина населения, для застройщиков – растущие индексы цен, позволившие в течение 2016 года вопреки общероссийской динамике увеличивать объемы жилищного строительства. Мы ожидаем, что по итогам 2017 года доля ипотечного рынка, приходящаяся на город на Неве, увеличится до 7%, в результате чего прирост выдачи в регионе превысит среднероссийские показатели и составит более 25%.
В соответствии с позитивным (базовым) сценарием «Эксперт РА» объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит около 1,7 трлн рублей, замедлившись по сравнению с динамикой 2016-го, до 15%. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 12%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 01.01.2018. Реализация данного прогноза вероятна при снижении ключевой ставки на 1–1,5 п. п. к концу 2017 года, среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 50 долларов США за баррель и уровне инфляции по итогам года около 5%. При реализации данного сценария агентство ожидает сохранения ставок по ипотеке до конца текущего года на уровне 11–12% и доли просроченной задолженности по ипотечным ссудам на уровне не более 2% портфеля на 01.01.2018.
Негативный сценарий «Эксперт РА» базируется на сохранении ключевой ставки на уровне 10%. Это возможно при жесткой денежно-кредитной политике Банка России. Заморозка стоимости фондирования и окончание действия программы господдержки могут повлечь за собой рост стоимости ипотечных кредитов. Ипотечные заемщики крайне чувствительны к изменениям ставок: их увеличение даже в пределах 0,5 п. п. на фоне исчерпания эффекта отложенного спроса может привести к существенному снижению темпов роста ипотечного рынка в 2017 году. Негативный сценарий «Эксперт РА» подразумевает также годовую инфляцию на уровне около 6–8% и среднегодовую цену на нефть в размере 40–45 долларов США за баррель. При таком сценарии по итогам 2017 года темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 9–10%, а объем выдачи составит 1,6 трлн рублей.
