В 2013 году российский ипотечный рынок вырос на 32% против 44% годом ранее, хотя еще в 2011–2012 годах наблюдалось двукратное снижение темпов прироста. Объем выдачи составил 1,35 трлн рублей, а совокупный ипотечный портфель на 01.01.2014 достиг 2,65 трлн рублей. Ипотека становится новым драйвером розницы: снижение маржинальности необеспеченного кредитования, высокое качество портфеля и активный рост жилищного строительства привлекают на данный рынок все больше банков. Ожидаемое усиление конкуренции будет сдерживать рост процентных ставок и обеспечит стабильный спрос на кредиты. В результате в 2014 году темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно – до 22–25%, а портфель кредитов вырастет на 30–35% (до 3,6 трлн рублей) против всего 25% в необеспеченной рознице.
В 2013 году объем ипотечного кредитования составил 1,35 трлн рублей, показав темп прироста 32%, что лишь на четверть ниже темпов прироста годом ранее (43,5%). В 2011–2012 годах темпы прироста выдачи ипотеки каждый год замедлялись примерно вдвое (см. график 1). Динамика ипотечного портфеля в прошедшем году вообще осталась на уровне 2012 года (+34%). Позитивно на темпах роста ипотечного кредитования отразилось заметное снижение ставок, наблюдавшееся во втором полугодии 2013 года. Помимо этого, множество игроков заметно упростили условия кредитования, в том числе снизили требования по первоначальному взносу. У половины из опрошенных «Экспертом РА» банков коэффициент ипотечной задолженности (отношение суммы кредита к стоимости залога, LTV) за вторую половину 2013 года снизился в среднем на 1–2 п. п.
Доля Сбербанка на ипотечном рынке выросла до четырехлетнего максимума. В целом присутствие государства на рынке ипотеки продолжает расти: доля крупнейших госбанков (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) за год выросла с 67,4 до 74%. Однако не всем госбанкам удалось укрепить свои позиции: так, незначительно уменьшились доли Газпромбанка и Связь-банка. Зато доля Банка Москвы выросла более чем в два раза: с 0,5 до 1,1% рынка, что позволило ему войти в топ-10 ипотечных банков (23-е место по итогам 2012 года). Основной вклад в увеличение доли государства внесли Сбербанк и ВТБ 24 (их доли рынка увеличилась на 3,8 и 2,7 п. п. соответственно). Следует отметить, что доля Сбербанка России неуклонно снижалась с 2009 года (см. график 4) и вновь пошла в рост только в прошедшем году. На руку Сбербанку сыграло снижение ставок по ипотечным программам весной 2013 года, а также проведение специальных акций на протяжении всего года.
Уже в 2014 году ипотека может стать драйвером розничного кредитования, а в ближайшие полтора-два года – и всего банковского рынка. Ипотека, в отличие от необеспеченной розницы, фактически не затронута регулятивными новациями в части резервов и расчета достаточности капитала. Более того, ипотечный портфель демонстрирует стабильно высокое качество: просроченная задолженность снижается с середины 2010 года (3,7%) и к началу 2014 составляет только 1,5% портфеля. Для сравнения – без учета ипотеки доля просрочки в розничном кредитовании выросла в 2013 году с 4,7 до 5,5%, и по мере замедления рынка данный показатель будет только расти (на 01.02.14 уже достиг 5,9%). Перспективы кредитования бизнеса омрачаются стагнацией экономики, а также недостаточно продуманной налоговой политикой в отношении небольших предприятий. С другой стороны, темпы жилищного строительства устойчиво растут (см. график 5), при этом все больше заемщиков готовы брать ипотеку уже на этапе возведения жилья.
В 2014 году темпы роста ипотечного кредитования снизятся незначительно – до 22–25%, а портфель кредитов вырастет на 30–35% (до 3,6 трлн рублей) против всего 25% в необеспеченной рознице. Базовый прогноз предполагает незначительный рост реального ВВП (на 0,5–1%), инфляцию в 6–6,5% и отсутствие значимых потрясений в финансовом секторе (сохранение стабильной ситуации с ликвидностью и стоимостью заемных средств, отсутствие дальнейших санкций со стороны США и Евросоюза). При таком развитии событий объем ипотечного кредитования в 2014 году сможет прибавить 20–25% (около 1,7 трлн рублей), а совокупный ипотечный портфель – 30–35% (3,58 трлн рублей, см. график 1). Несмотря на рост интереса к секьюритизации ипотечных активов со стороны ведущих банков (в 2014 году ВТБ24 планирует продать ипотечный портфель объемом в три раза больше, чем годом ранее), нестабильность на финансовых рынках сможет снизить интерес инвесторов к приобретению российских активов. В своем прогнозе мы также исходим из того, что процентные ставки по ипотечным кредитам в среднем сохранятся на текущем уровне: из-за ощутимого снижения ставок по вкладам в 2013 году у банков есть определенный запас маржи на случай роста стоимости фондирования ипотеки (см. график 6). В случае нулевого или даже отрицательного роста ВВП (до -0,5%) и значительном оттоке капитала (свыше 90 млрд долларов), в 2014 году ипотечный рынок сможет прибавить не более 15%, но вероятность реализации такого сценария мы оцениваем как достаточно низкую.
Приложение 1. Графики и таблицы
Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2013 году
Открыть таблицу в новом окне
Таблица 2. Топ-50 банков по количеству выданных ипотечных кредитов в 2013 году
Открыть таблицу в новом окне
Таблица 3. Топ-50 банков по объему ипотечного портфеля на 01.01.2014
Открыть таблицу в новом окне
Таблица 4. Топ-20 банков по доле ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в 2013 году среди крупнейших ипотечных банков*
Открыть таблицу в новом окнеПриложение 2. Методика исследования
Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2014 года и результатах анкетирования банков.
В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.
В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.
Всего в исследовании приняли участие более 80 банков, на которые приходится, по оценкам агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению «Эксперта РА», в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов мог бы войти Райффайзенбанк, однако агентству не были предоставлены соответствующие данные.
Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.
