Резюме

Большинство банкиров достаточно позитивно оценивают перспективы ипотечного кредитования: 77% опрошенных респондентов ожидают, что объем выдачи по итогам 2015 года составит не менее 900 млрд. руб. (т.е. сокращение рынка не превысит 50%). При этом прогноз RAEX (Эксперт РА) в 1 трлн. руб. выдачи (-40% к 2014 году) разделяют 35% банкиров. Сокращение рынка более чем на 50% (объемы выдачи менее 900 млрд. руб.) ожидает только 23% респондентов

Абсолютное большинство банкиров не ожидают существенных колебаний процентных ставок по ипотеке в ближайшие 6 месяцев. По 46% опрошенных считают, что среднерыночная ставка останется примерно на текущем уровне либо незначительно снизится (не более чем на 1 п.п.). В отношении динамики отдельных банков респонденты настроены столь же консервативно: большинство опрошенных полагает, что процентные ставки по ипотеке в их банках если и будут снижаться, то незначительно.

Риск банкротства партнеров-застройщиков является одной из ключевых угроз развитию рынка ипотеки в 2015-2016 гг. Такой точки зрения придерживаются 35% опрошенных. Кроме того, 26% респондентов опасаются роста конкуренции в сегменте ипотечного бизнеса, 17% - ухудшения качества ипотечных портфелей. Только 13% опрошенных банкиров считают, что основным препятствием будет рост стоимости фондирования ипотечных ссуд. Меньшинство опрошенных (9%) не видят серьезных вызовов для развития ипотечных банков в 2015-2016 гг.

По оценкам 68% респондентов, доля ссуд на приобретение новостроек составляет более половины ипотечного портфеля в их банках. Годом ранее на рынок первичного жилья было ориентировано лишь 10% опрошенных банкиров. Очевидно, на структуру рынка оказала влияние программа по субсидированию ставки по ипотеке, ориентированная на новое жилье. При этом сегодня у подавляющего числа респондентов (более 80%) на партнерские каналы  приходится более 50% ипотечных продаж  (застройщики, риэлторы, страховые и брокерские компании).  

Ключевым параметром для заемщика при выборе банка продолжает выступать процентная ставка (так считает 76% респондентов). В качестве другого значимого фактора банкиры также выделяют размер первоначального взноса (14%). Вместе с этим, все опрошенные банкиры готовы выдавать ипотеку при первоначальном взносе не менее 10%.

Нестабильность макроэкономической ситуации - ключевой фактор, который будет определять динамику спроса на ипотеку в ближайшие 6 месяцев. Такого мнения придерживается половина участников опроса. Порядка четверти опрошенных считают, что основное влияние на спрос оказывает изменение цен на жилье, еще 16% - за изменение процентных ставок по ипотечным кредитам. Изменение требований банков к заемщикам является в текущих условиях не столь существенным фактором: за него проголосовало лишь 4% респондентов. Очевидно, требования к ипотечным заемщикам сегодня оптимальны и вряд ли стоит ожидать их изменения в ближайшее время.

Методика исследования

RAEX (Эксперт РА) провел опрос участников банковского рынка в рамках круглого стола «Ипотека в России», состоявшегося в Москве 28 октября 2015 года. В опросе приняли участие представители около 20 ведущих ипотечных банков. Среди респондентов опроса – ПАО Банк "ФК Открытие", АО "Райффайзенбанк", ОАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК", ПАО "Банк "Санкт-Петербург", ПАО АКБ "Связь-Банк", АКБ "Абсолют Банк" (ПАО), АО "ГЛОБЭКСБАНК", ТКБ БАНК ПАО, АКБ "РосЕвроБанк" (АО), Банк СОЮЗ (АО). Опрос был проведен в интерактивном формате. В рамках опроса респондентам было предложено ответить на 9 вопросов, касающихся текущей ситуации, тенденций и перспектив развития российского ипотечного рынка.

Вопрос 1: Ваш прогноз по объему ипотечного кредитования по итогам 2015 года (по итогам 1ПГ15 выдано ипотечных кредитов на 461 млрд. руб.)

Большинство банкиров достаточно позитивно оценивают перспективы ипотечного кредитования: 77% опрошенных респондентов ожидают, что объем выдачи по итогам 2015 года составит не менее 900 млрд. руб. (т.е. сокращение рынка не превысит 50%). При этом прогноз RAEX (Эксперт РА) в 1 трлн. руб. выдачи (-40% к 2014 году) разделяют 35% банкиров. Сокращение рынка более чем на 50% (объемы выдачи менее 900 млрд. руб.) ожидает только 23% респондентов

Вопрос 2: Ваш прогноз по динамике среднерыночных процентных ставок по ипотеке в ближайшие 6 месяцев.

Около половины опрошенных (46%) считает, что в ближайшие полгода среднерыночная процентная ставка по ипотеке останется примерно на текущем уровне. Другие 46% респондентов полагают что, стоимость ипотеки в среднем по рынку незначительно снизится (не более чем на 1 п.п.). Еще 7% банкиров ожидают роста данного показателя в ближайшие 6 месяцев, но не более чем на 1 п.п. При этом крайних оптимистов/пессимистов, которые прогнозировали бы рост/снижение процентных ставок по ипотеке более чем на 1 п.п., среди респондентов не оказалось.

Вопрос 3: Охарактеризуйте планы Вашего Банка по изменению процентных ставок по ипотеке в ближайшие 6 месяцев.

  В отношении динамики отдельных банков респонденты настроены столь же консервативно и не ожидают значительного изменения стоимости ипотеки. Так, большинство опрошенных (55%) полагает, что процентные ставки по ипотеке в их банках будут незначительно снижаться (в пределах 1 п.п.). Сохранения данного показателя на текущем уровне в ближайшие 6 месяцев ожидают 40% банкиров. Лишь 5% респондентов полагают, что их кредитные организации увеличат процентные ставки по ипотеке, но не более чем на 1 п.п.

Вопрос 4: Какой вызов для ипотечных банков будет ключевым в 2015-2016 гг.?

Ключевым вызовом для развития рынка ипотеки в 2015-2016 гг. респонденты считают риски банкротства партнеров-застройщиков (35% опрошенных). Среди значимых угроз банкиры также выделяют рост конкуренции в сегменте ипотечного кредитования (26% респондентов), ухудшение качества ипотечных портфелей (17%) и рост стоимости фондирования ипотечных ссуд (13%). Только 9% опрошенных не видят серьезных вызовов для развития ипотечных банков в 2015-2016 гг.

Вопрос 5: Какую долю в общем объеме продаж ипотечных кредитов в Вашем Банке составляют кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке (новостройка, строящееся жилье)?

  Почти половина респондентов (45%) оценивает долю кредитов на приобретение недвижимости на первичном рынке в размере 50-70% всех выданных  ими ипотечных ссуд. Еще 23% опрошенных утверждают, что в их кредитных организациях ссуды на новостройки занимают более 70% ипотечных выдач. Менее активно кредиты для покупки новостроек в 1пг2015 выдают 14% респондентов: на долю таких ссуд приходится 30-50% всех ипотечных кредитов. Только 14% участников опроса больше работают со вторичным рынком жилья (доля ссуд на «первичку» составляет менее 20% выдач).

Вопрос 6: На Ваш взгляд, какой параметр является ключевым при выборе заемщиком ипотечного кредита в конкретном банке?

  По мнению большинства респондентов (76%), при выборе ипотечного кредита в конкретном банке заемщик, прежде всего, ориентируется на процентную ставку. В качестве другого значимого параметра банкиры также выделяют размер первоначального взноса (14%). Порядка 7% опрошенных делают ставку на скорость принятия решения по кредиту и лишь 3% - на наличие дополнительных комиссий.

Вопрос 7: C каким минимальным первоначальным взносом Ваш Банк готов выдавать ипотечные кредиты?

  Половина опрошенных банкиров готовы выдавать ипотечные ссуды с минимальным взносом в размере 10-20% от суммы кредита. Другие 50% респондентов оказались настроены более консервативно и предполагают кредитовать заемщиков, которые внесли не менее 20-30% ипотечного кредита. Никто из банков сегодня не проводит высокорискованную политику в отношении ипотечного портфеля, предлагая выдать кредит с первоначальным взносом менее 10%.

Вопрос 8: Какая доля в общем объеме выданных Вашим Банком ипотечных кредитов приходится на партнерские каналы продаж (застройщики, риэлторские компании, страховые компании, брокеры)?

 Большинство респондентов (82%) активно использует практику выдачи ипотеки через партнерские каналы продаж: более 50% ипотечных кредитов в их банках выдано посредством застройщиков, риэлторских и страховых компаний, брокеров. Чуть менее активно к помощи посредников прибегают 12% опрошенных. Доля ипотечных кредитов, которая приходится на партнерские каналы продаж в их кредитных организациях, составляет от 30 до 50%. Недостаточно развито подобное сотрудничество лишь у 6% банкиров: они оценили долю данных кредитов в пределах 10-20% от общего объема ипотечного портфеля своих банков.

Вопрос 9: Какой фактор, по вашему мнению, будет оказывать наибольшее влияние на динамику спроса на ипотечные кредиты в ближайшие 6 месяцев?

  Нестабильность макроэкономической ситуации - ключевой фактор, который будет определять динамику спроса на ипотеку в ближайшие 6 месяцев. Такого мнения придерживается половина участников опроса. Порядка четверти опрошенных считают, что основное влияние на спрос оказывает изменение цен на жилье, еще 16% - за изменение процентных ставок по ипотечным кредитам. Изменение требований банков к заемщикам является в текущих условиях не столь существенным фактором: за него проголосовало лишь 4% респондентов. Очевидно, требования к ипотечным заемщикам сегодня оптимальны и вряд ли стоит ожидать их изменения в ближайшее время.