Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта

Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Агенты по сопровождению ипотечных закладных Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Эффективность управления ПИФами Качество управления закупочной деятельностью Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1650)
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1656)
e-mail: sale@raexpert.ru

Контакты
«РАЭКС-Аналитика»

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1640)
e-mail: svishcheva@raex-a.ru

Яндиева Мариам
(по вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1896)
e-mail: yandieva@raex-a.ru

RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК»

Комментирует Светлана Лебедева, Старший Вице-президент, Член Правления

Светлана Лебедева

В качестве преамбулы нашего разговора я хотела бы сказать следующее. Сегодня банк «ГЛОБЭКС» не предоставляет инвестиционные кредиты в рамках проектов по строительству жилья. Мы ограничиваемся лишь кредитованием застройщиков (девелоперов) на пополнение оборотных средств, однако на сегодня мы взвешенно подходим к оценке потенциальных партнеров и кредитных рисков. Даже на пополнение оборотных средств мы кредитуем сегодня только тех застройщиков, которые работают по 214-ФЗ, т.е. могут предоставить в залог инвестиционные права по проекту.

Строительная сфера крайне важна для банка, поскольку у нас много проектов, которые связаны со строительством бизнес-центров, гостиниц и т.д. Но что касается  сферы кредитования жилищного строительства, здесь мы наблюдаем сегодня существенные проблемы, которые не позволяют нам наращивать масштабы кредитования.

На Ваш взгляд, готовы ли сегодня российские банки активно кредитовать застройщиков жилья? Что может препятствовать росту объемов кредитования?

Сегодня российские банки готовы кредитовать застройщиков жилья, однако какой-либо особой активности в данном направлении мы пока не наблюдаем. Причин этому достаточно много, я выделю ключевые.

Первое. Сегодня на строительном рынке сложилась следующая ситуация: есть группа компаний, которая активно участвует в жилищном строительстве, и рынок уже распределен между этим незначительным количеством участников. Новых компаний просто нет. В кризисное время уже сложившиеся участники рынка – компании попали в крайне тяжелое финансовое положение. Причем это касается не только Москвы: если мы посмотрим на  региональные рынки, то увидим там точно такую же картину. Поэтому на сегодняшний день на балансах этих компаний мы наблюдаем: а) значительные кредитные ресурсы, заимствованные еще до начала кризиса; б) проблемы, накопленные в кризисный период; в) проблемы с реализацией готового жилья. В связи с этим на текущий момент баланс конкретного застройщика не позволяет нам оценить его состояние как хорошее. В соответствии с положениями ЦБ РФ №254-П, мы не можем создать под эти компании меньше 21% резервов. А что такое резерв на уровне 21%? При нормальной «рабочей» ставке в среднем в 12% годовых, с экономической точки зрения, создание подобного резерва делает инвестирование в жилищные проекты просто нецелесообразным. Это одна сторона проблемы.

Вторая сторона – это длина кредита. Строительные компании, которые приходят к нам за кредитом, «рисуют» крайне оптимистичные прогнозные данные. В соответствии с их бизнес-планами, за два года они проведут рефинансирование, найдут со-инвесторов и конечных потребителей, которые выкупят у них построенные квартиры. Однако мы достаточно давно находимся на данном рынке. За все время нашей работы не было ни одного случая, чтобы  строители уложились в указанные ими сроки. Мы четко понимаем, что сегодня в России нет серьезного рынка жилья. Квартиры, несмотря на потребность населения, не расходятся как горячие пирожки. Поэтому очевидно, что срок реализации готовой продукции (квартир) может существенно затянуться.  Из этого следует, что нам придется продлевать срок действия уже предоставленных кредитных ресурсов. Мы предоставляем денежные средства и хотели бы на момент анализа бизнес-плана компании, а затем и в момент принятия решения по выдаче кредита иметь достоверные данные о сроках реализации проекта, чего мы сегодня, к сожалению, не имеем.

В-третьих, здесь всплывает более значимая проблема – это качество и кадровый состав компаний в строительной отрасли. Я часто люблю за примерами обращаться ко времени существования СССР. На мой взгляд, отдельные моменты в экономике СССР были очень хорошо продуманы. Тогда была создана система образования и подготовки кадров для строительной отрасли, причем на всех уровнях. Причем, это не только высшая инженерная школа (кстати, тоже очень хорошая), но многочисленные техникумы и ПТУ, которые предлагали реальные рабочие профессии. Кого мы сегодня видим вообще на стройплощадке? Российских граждан там можно пересчитать по пальцам, все больше товарищей из Вьетнама и бывших республик СССР. Почему? Потому что это - а) дешевая рабочая сила и б) большая работоспособность при минимальных затратах на обеспечение жизнедеятельности. Но где качество? Где нормальный подход и сроки выполнения работ, последовательность действий и т.д.? Это же неорганизованная ситуация. Еще один момент. В свое время разработкой проекта и непосредственно строительством объектов занимались профессионалы с высшим образованием и достаточным опытом участия в подобных проектах ранее. Сегодня если ты - собственник, необязательно, чтобы ты был строителем. Главное для тебя – прибыль от проекта. Но это не мешает тебе быть хорошим организатором или менеджером, например, в вопросах подбора персонала. Ведь сегодня «качественный» строитель: а) дорого стоит; б) практически недоступен, поскольку нет соответствующих кадров, в) должен быть не один, а работать в команде таких же профессионалов. Вот в этом и заключается проблема выполнения принятых на себя обязательств и качества жилищного строительства, что влечет за собой трудности со сдачей жилья госкомиссии. Вследствие этого затягиваются и сроки получения квартир в собственность со-инвесторами, что тоже является сдерживающим фактором спроса с их стороны, так как проходит слишком много времени с момента начала строительства до получения свидетельства на собственность.

Четвертое. Еще одна сторона проблемы – это себестоимость готовой продукции. В своей практике я не припомню случая, когда заявленная в проекте себестоимость соответствовала реальному положению дел. Основная причина роста себестоимости строительства – неоправданный рост цен на стройматериалы. Почему рост цен на строительные материалы в России выше, чем во всем цивилизованном мире? Ведь мы имеем свои карьеры, свои цементные заводы, свои производства окон ПВХ, дверей, перекрытий. Развивается лизинг, пожалуйста, берите технику. Но сегодня просчитать кривую роста цен на стройматериалы не можем ни мы, ни даже сами строители. Поэтому нам нужен механизм, выработанный, как на правительственном уровне, так и на отраслевом, позволяющий участникам рынка (банкам и строителям) прогнозировать ценовую динамику. Например, данные по рынку стройматериалов, отраслевые прогнозы, практические рекомендации на основе исследований рынка жилищного строительства могли бы стать существенной опорой для эффективной работы.

Следующая проблема состоит в том, что крайне сложно отследить целевое использование предоставленных кредитных ресурсов в условиях, когда компании одновременно реализуют несколько строительных проектов. Ведь издержки ложатся не на один проект, а в целом на все проекты. Не будет же строитель покупать, скажем, цемент исключительно для того проекта, который нами (банками) профинансирован. Нет, он будет закупать сразу партию, чтобы выполнить работу по всем своим заказам, и это понятно. Следовательно, деньги, предоставленные банком,  идут в том числе и на другие текущие затраты, необходимые для работы компании. Как я уже ранее отмечала, большинство строительных компаний обременено кредитными ресурсами от разных банков. А поскольку сроки реализации отдельных проектов существенно расходятся с их бизнес-планами, для погашения основного долга либо выплаты процентов по ранее взятым кредитам строительные компании вынуждены прибегать к заимствованию в других кредитных учреждениях. В итоге получается некая финансовая пирамида из денег банков. А это ухудшает баланс компаний и значительно сдвигает сроки реализации строительных проектов.  В этом случае банки вынуждены вводить своих представителей в компании, чтобы «разрулить» сложившуюся ситуацию и помочь в выполнении существующих бизнес-планов и реализации жилья. А это функции, согласитесь, небанковские.

Шестое. Среди ключевых проблем, с которыми сегодня сталкиваются застройщики, - уже не столько получение участка земли под строительство, сколько обеспечение его инфраструктурой, подъездными путями и коммуникациями. Сегодня многие жители Москвы по ряду, в том числе экологических, соображений готовы покупать квартиру в ближайшем Подмосковье. Это может быть как квартал в массовой многоэтажной застройке, так и отдельные таун-хаусы. В настоящий момент в Московской области выделяются определенные участки земли, но при этом напрочь отсутствует инфраструктура по подъездным дорогам, по водоснабжению, канализации и электрификации. Для того, чтобы получить эти мощности, сегодня уходят колоссальные средства застройщиков. Ведь чтобы сделать, к примеру, квартал из 15-17 домов, застройщику фактически необходимо строить за собственный счет электроподстанции, поскольку мощностей действующих в Подмосковье электростанций не хватает. Плюс ко всему на застройщика также взвешиваются обязательства по строительству детских садов, школ, магазинов, отделений милиции, постов охраны.  К этому жилому массиву необходимо также протягивать дороги. Таким образом, даже на этапе разработки проекта компания должна вложить в инвестирование собственные или кредитные средства. Однако при этом те ресурсы, которые компании изначально привлекли в виде кредитов банка либо за cчет средств акционеров, будут возвращаться  уже после продажи готовой продукции, т.е. построенных квартир. А поскольку сегодня большинство граждан не готовы приобретать квартиры на этапе котлована, то между моментом выдачи кредита и его полным возвратом проходит значительное время. И в такой ситуации деятельность компании становится, в соответствии с правилами бухгалтерского учета, убыточной. Притом, что классическая строительная компания имеет очень незначительный объем собственных средств, для банка ситуация с балансом компании выглядит удручающе. Особенно, учитывая требования по резервированию, заложенные в положении №254-П. Однако у компании одновременно могут реализовываться еще два, три, пять и более проектов, и все они находятся на разных стадиях. И зачастую, как уже отмечалось выше, на достройку одного объекта могут быть направлены средства, изначально предназначенные совершенного на другие цели. В результате мы имеем полную разбалансированность баланса строительных компаний.

Еще один настораживающий момент – наши строительные компании не привыкли вкладывать в проекты свои собственные деньги. И это вызывает массу вопросов со стороны банкиров. Ведь финансирование жилищных проектов – это не простое кредитование, а уже инвестиционное. Есть общепринятые мировые методики расчетов, в соответствии с которыми соотношение между собственными и заемными средствами в инвестиционном проекте должно составлять 30 к 70. То есть в рамках  своих обязательств у строителя должна быть доля в инвестиционном проекте, в котором он участвует. Строитель должен частично отвечать за то, что он строит. Должны быть профессиональные инвесторы, которые как минимум инвестируют на первых стадиях проекта, а затем уже в процесс вовлекаются банки. Со своей стороны, мы готовы работать с проектом, по которому уже можем оценить первые результаты.

Наконец, оптимизма не прибавляет и тот факт, что работа со строительным сектором несет банку дополнительные расходы, не связанные с кредитованием. Работа с застройщиками потребует от нас создания в банке дополнительного отдела со своим штатом сотрудников - специалистами в строительной отрасли, сметчиками, которые бы целенаправленно контролировали ценообразование на рынке, распределение и расходы средств, которые были направлены на те или иные цели, заявленные в кредитном договоре. Это не сложно  и вполне осуществимо. Но при кредитовании заемщиков под 12% годовых в рублях итоговая доходность для банка не слишком высока, следовательно, и проект для нас – малоэффективен, нерентабелен. Это, пожалуй, основные трудности, с которыми сталкиваются банки при финансировании жилищного строительства.

Какие меры могли бы, на Ваш взгляд, стимулировать банки (в частности, Ваш Банк) к более активному кредитованию застройщиков жилья? Просьба выделить основные и вспомогательные меры.

Решающая роль в данном процессе отведена, безусловно, государству. Сегодня Правительство поставило задачу по кардинальному улучшению жилищных условий граждан. То есть у государства есть понимание проблемы. В результате сейчас мы наблюдаем на рынке резкое снижение процентных ставок. Правительством поставлена задача устранить административные барьеры, избавить застройщиков от бюрократических и экономических издержек, упростить градостроительную документацию. АИЖК наполнили деньгами для стимулирования соответствующего спроса на ипотеку. Однако механизм реализации поставленных Правительством задач пока пробуксовывает.

Для того, чтобы заинтересовать банки более активно финансировать строительные проекты, необходимо под каждый конкретный проект создавать отдельную компанию. Это позволит разгрузить балансы компаний и сделать их деятельность более прозрачной и контролируемой. То есть необходима большая холдинговая компания, где фактически в отдельные балансы выведены отдельные проекты. И каждый проект финансируется одним банком либо группой банков. В итоге, балансы таких компаний полностью прозрачны и понятны. В настоящее время данный механизм не работает, поскольку положение ЦБ №254-П  не предусматривает кредитование банками «стартапов». По моему твердому убеждению, в требования упомянутого положения №254-П должны либо быть внесены некие отраслевые дополнения, учитывающие специфику конкретной строительной отрасли, либо пересмотрены отдельные пункты, которые бы при определенных условиях все-таки позволяли банкам финансировать такие компании. А пока что мы имеем разрыв между поставленными Правительством задачами и механизмами их исполнения. Это отбивает охоту банков кредитовать подобные проекты.

Однако изменения должны коснуться не только инструкций Банка России, но и вообще очень многих из действующих механизмов. В частности, Государственная Дума приняла решение о том, что все строительные организации должны войти в состав саморегулируемых организаций (СРО), которые бы, в том числе, отвечали за дееспособность компаний, являющихся ее членами, за счет внесения средств участниками определенных фондов. Идея замечательная, даже созданы специальные СРО. Но данный механизм не работает, потому что нет реальных гарантий со стороны этих организаций. Да, СРО функционируют, смотрят, действительно ли существует в реестре эта компания, действительно ли она способна что-то строить, какие у нее проекты. Но идти нужно дальше. СРО должны создавать условия или механизмы, позволяющие, к примеру, удерживать себестоимость квадратного метра и стройматериалов, а также контролировать качество жилья и уровень кадров в строительной отрасли. СРО должны предоставлять гарантии, как гражданам, так и финансовым институтам, но вместе с тем и активно сотрудничать с АИЖК. Сегодня необходимы новые механизмы, которые бы смогли соединить вместе инвестора, финансовые институты, застройщиков и конкретных физических лиц, заинтересованных в покупке квартир, и позволяли бы выполнить поставленные Правительством задачи. И таким связующим звеном инициатив «сверху» и «снизу» должны стать СРО.

При участии в строительстве избежать рисков на 100% невозможно - слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Поэтому, на мой взгляд, также необходимо доработать отдельные положения №214-ФЗ в части детализации ответственности сторон в рамках договора между строителем и со-инвестором. В основном это касается строителей, которые должны нести ответственность за недострой и невыполнение условий инвестиционного договора перед со-инвестором.  Ведь зачастую ответственность у компании перед со-инвестром мизерная (если она вообще есть), и после подписания договора со-инвестору крайне сложно, а практически - невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).

А как Вы относитесь к намерению Правительства дополнительно выделить на поддержку финансирования жилищного строительства 50 млрд. руб.? И вообще Ваше мнение о последних действиях государства по наполнению данной отрасли деньгами?

Действительно, в декабре премьер РФ Владимир Путин заявил, что Внешэкономбанк (ВЭБ) предоставит коммерческим банкам 50 млрд. руб. для финансирования строительства жилья эконом-класса. Инициатива хорошая, так как нам нужен рост объемов жилищного строительства, чтобы как можно больше наших граждан имели возможность решить жилищную проблему. Поскольку ВЭБ является нашим акционером, нам в рамках данной программы наверняка будут выделены определенные лимиты, в рамках которых мы сможем активизировать работу по поддержке финансирования жилищного строительства.

Это хорошо, деньги выделили, а кто подумал о банковских рисках? Ведь обеспечение дешевого фондирования по данной программе не избавляет банки от специфических рисков жилищного строительства. При том, что верхняя ставка по кредиту будет ограничиваться ориентировочно 6% годовых, это делает данные проекты нерентабельными для банков.

Сейчас на уровне Правительства отрабатывается механизм предоставления государственных и муниципальных гарантий и поручительств. Безусловно, его использование  в  нынешних  условиях может стать  таким   механизмом,  который  позволит  существенно оздоровить обстановку в строительном секторе. Однако он практически не применяется. Надо разобраться, почему и постараться приложить усилия, чтобы устранить барьеры, которые не дают этому механизму работать.

Как Вы оцениваете перспективы программы АИЖК «Стимул» по расширению объемов кредитованию жилищного строительства? Планирует ли Ваш Банк присоединиться к данной программе (если нет, то почему)?

Сама по себе программа «Стимул» была призвана решать проблемы, которые возникли в период кризиса. Поэтому ее можно рассматривать скорее как антикризисную программу по поддержке отрасли, нежели как программу развития. Пока она не избавляет банки от всех перечисленных нами выше проблем. Кредитные организации все равно несут риски,  некоторые из которых, причем, совершенно не свойственны кредитным организациям. Само собой, мы готовы принять на себя кредитные риски, но, например, предпринимательские или инвестиционные риски относить к банку в данной сфере не совсем логично. Не может только один участник всего процесса взять на себя все риски, их необходимо разделять всем участникам. А программа «Стимул» не избавляет банки от принятия предпринимательских рисков. Да, есть гарант по сбыту, но ведь в итоге все риски все равно ложатся на банк, ведь именно банк финансирует гаранта по сбыту. Доработка программы «Стимул» в этом отношении способствовала бы активному участию банков в ее реализации и продвижении. Пока же «Стимул» - хорошая программа, но только в рамках антикризисной поддержки строителей, а для развития отрасли жилищного строительства ее одной недостаточно. Именно поэтому пока мы не готовы к ней присоединиться, однако мы плотно сотрудничает с АИЖК по ипотечным программам.

Для того, чтобы банки шли в эту сферу, необходимо разделять принимаемые риски. Ведь сейчас создается такое ощущение, что за все должны отвечать кредитные организации. Об этом уже говорят напрямую: мол, дадим денег ВЭБу, а затем деньги по цепочке перейдут от банков к конечным заемщикам, но ведь все риски вновь окажутся на банках.  И когда наступит срок возврата данных средств, пусть и под маленький процент, спрос с банков за государственные средства будет намного больше.

Что, на ваш взгляд, следовало бы изменить программе «Стимул», чтобы она была интересна вашему банку?

До тех пор, пока все риски в итоге ложатся на кредитора, данная программа для нас не интересна. Мы не готовы принимать не свойственные банкам риски – предпринимательский, инвестиционный и др. А программа «Стимул», несмотря на весь потенциал, пока что не предлагает возможностей по разделению рисков между банками, заемщиком и государством. Это нас останавливает, т.к. мы пока не готовы идти в инвестиционные проекты.

Каковы Ваши прогнозы относительно динамики финансирования жилищного строительства в ближайшие 2 года? Произойдут ли в данный период качественные изменения на данном рынке?

Рынок оживится, безусловно. Я не берусь прогнозировать в миллионах метров, но он оживится. В частности, есть ряд банков, которые сегодня фактически вынуждены достраивать докризисные проекты. И не просто достраивать те метры, в которые они «вошли», а строить дополнительно, чтобы вернуть те деньги, которые они вложили и потеряли в кризис. Поэтому объемы, безусловно, увеличатся. Достаточно большие финансовые компании стоят за этим строительством. Ну, допустим, кто-то еще по политическим соображениям реализует несколько значимых проектов. Но в моем понимании это все-таки не рынок жилья. Это осознанная необходимость развития.  Механизм должен быть во всем рыночный. И правительственной инициативе должны соответствовать реальные и тщательно  продуманные механизмы по ее реализации в дальнейшем. Как подтверждение этому реально заработали программы АИЖК. В частности, создан действительно работающий механизм по реализации военной ипотеки. Причина заключается в принципиальном подходе со стороны государства к решению вопросов, связанных с жилищным обеспечением военнослужащих с использованием  этой программы. В отношении всего жилищного строительства пока такого отлаженного механизма не наблюдается.

Сможет ли данный рынок в перспективе стать инструментом повышения доступности жилья и ипотеки в России?

На мой взгляд, движение к развитию этого рынка будет постепенным, резкого подъема ожидать не придется, но то, что банки будут очень осторожно подходить к финансированию строительной отрасли, - это точно.