Выполняется обработка данных, это может занять некоторое время.

По завершении, нажмите в любом месте экрана.

Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта

Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты
Экспорт и выгрузка рейтингов
Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Качество управления закупочной деятельностью Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1650)
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1656)
e-mail: sale@raexpert.ru

Контакты
«РАЭКС-Аналитика»

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1640)
e-mail: svishcheva@raex-a.ru

Яндиева Мариам
(по вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1896)
e-mail: yandieva@raex-a.ru

RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

II Ежегодная конференция «Ипотечное кредитование в России»

 


КАРТА ПРОЕКТА
II Ежегодная конференция «Ипотечное кредитование в России»
Елена Клепикова

Со второй половины 2009 года ипотечный рынок растет внушительными темпами, хотя именно данный сегмент одним из первых замер в острую фазу кризиса осенью 2008 года. Казалось бы, особенных предпосылок для такой динамики нет. Население больше получать не стало, ситуация в экономике, конечно, улучшается, но она далека от предкризисной. Какие же процессы стимулируют рынок?  

Основных причин, на мой взгляд, две. Во-первых, это эффект отложенного спроса. В период финансового кризиса люди, как правило, откладывают различные покупки и траты, особенно зна­­­­чительные (например, покупку жилья с использованием кредита), потому что совершенно не ясно, куда можно вкладывать финансовые средства, какая сложиться ситуация с получением  дохода и вообще, что будет с рынком в целом, а сразу после кризиса отложенный спрос был реализован. В результате наблюдался относительно значительный, по сравнению с полным застоем,  рост, обоснованный в том числе и тем, что цены на недвижимость  не росли. При этом, в связи с улучшением ситуации в экономике, ставки по ипотеке начали снижаться, что дополнительно стимулировало спрос.
Во-вторых, на мой взгляд, до сих пор сохраняется недоверие граждан к финансовым инструментам. Когда финансовый рынок работал, существовали и пользовались спросом альтернативные инструменты инвестиций, скажем, в различные компании в виде акций, облигаций, паев ПИФов, конвертируемую валюту, а в условиях, когда финансовый рынок не стабилен, совершенно не понятно, особенно для не профессионалов, куда лучше вкладывать деньги, потому что ситуация с валютой и другими финансовыми инструментами очень неопределенна. Поэтому многим недвижимость представляется наиболее стабильным и защищенным видом вложений. Неудивительно, что они готовы направить собственные средства на покупку жилой недвижимости, и данный рынок растет, а вместе с ним – ипотека.

На Ваш взгляд, как изменился российский рынок ипотечного кредитования в I полугодии 2011 года? Какие события и тенденции Вы бы выделили в качестве основных?

Я бы отметила несколько, на мой взгляд, значимых событий. Во-первых, если мы говорим о банковском секторе в целом, то с рынка ушел ряд западных ритейловых банков. Например, таких крупных игроков, как HSBC, который перед кризисом  объявил о запуске своих розничных программ, включая ипотеку.
Во-вторых, на рынок вышли новые банки, которые сразу после кризиса были осторожны и только присматривались к развитию ситуации на ипотечном рынке. И, естественно, благодаря эффекту низкой базы они демонстрируют взрывные темпы роста в отношении развития ипотечного кредитования. В результате складывается ситуация, когда лидеры по занимаемой доле рынка - госбанки, активно росшие по объемам кредитования сразу после кризиса, замедляют темпы роста, а новички, наоборот, вырываются в лидеры по динамике развития. То есть тенденция такова: замедление темпов роста у  игроков, стабильно работавших на этом рынке, и очень высокие темпы роста у тех игроков, которые только вернулись на рынок после «перерыва». Такие коммерческие банки, с одной стороны, не могли предложить, низкие процентные ставки по ипотеке, на уровне госбанков из-за того, что их собственные ресурсы пока не столь дешевы и велики, но они могут держать эти кредиты у себя на балансе.  В результате это дает им возможность предлагать потенциальным клиентам, заинтересованным в получении ипотечного кредита, более гибкие условия, привлекая заемщиков, не имеющих возможностей кредитоваться в госбанках.
В-третьих, это постепенный возврат к докризисным условиям кредитования. В частности, банки вновь стали кредитовать индивидуальных предпринимателей, причем не только на приобретение жилья. Стал получать развитие такой кредитный продукт как home equity – кредитование под залог существующей недвижимости на любые цели. Увеличивается средняя сумма кредита, и не только в сегменте жилья эконом-класса. Выдаются достаточно большие суммы, превышающие 15-30 млн. рублей, в том числе и  на покупку элитной недвижимости, которая обладает гораздо меньшей ликвидностью. Кроме того, увеличивается соотношение «платеж – доход»: многие банки готовы кредитовать даже в том случае, если платеж по кредиту превышает сумму дохода более чем  на 50%.
И еще один фактор – это увеличение размера соотношения «кредит – залог». В данном случае речь идет о том, что предоставляются кредиты на все 100% от стоимости приобретаемой залоговой недвижимости. Так же популярным  является кредит на уровне 90%, так чтобы  клиент вложил какую-то сумму собственных средств при предоставлении кредита.
Наконец, банки опять стали покупать друг у друга ипотечные портфели. В течение определенного периода этот вид деятельности был заморожен, поскольку банки хотели полностью контролировать риски, связанные именно с выдачей ипотечных кредитов. И в этом плане возрождается практика завоевания доли на рынке не за счет роста выдачи, а путем покупки кредитных портфелей. На мой взгляд, это положительная тенденция, потому что в этом случае ликвидность рынка ипотечного кредитования существенно увеличивается. Это означает возможность продавать кредиты нескольким кредиторам,  позволяя предлагать более разнообразные условия кредитования, что тоже хорошо для рынка.

На практике устойчивое улучшение условий кредитования и снижение требований к заемщикам ведет к наращиванию рисков на балансах банков. Получается эта тенденция не такая уж «хорошая» для рынка?

Я так не считаю. Потому что такова природа рынка. Если есть возможность где-то заработать за счет того, что ты берешь на себя большие риски, то, безусловно, найдутся игроки, которые захотят это сделать. И в этом нет ничего противоестественного. Рынок жаден до прибыли. Но здесь на первый план уже выходит регулятор. Т.е., помимо того, что есть вопросы, связанные со стандартами, которые устанавливает рынок, есть еще и регулятор, точно говорящий: если вы выдаете более рискованный кредит, значит, вам надо создать более высокие резервы.
Если есть дешевые ресурсы, то ты можешь предлагать низкие процентные ставки. А если у тебя большая стоимость ресурсов, то ты вынужден поднимать стоимость кредита для соответствующих заемщиков. Но заемщики тоже неглупые люди. Они понимают, что если я могу соответствовать вот таким критериям, то я пойду на более низкую процентную ставку. С другой стороны, я могу взять более «дорогую» ипотеку, но от меня не потребуют, например, миллион документов. Повышенный риск банки всегда будут компенсировать более высокими ставками.

В течение всего 2010 года и I половины 2011 года банки уверенно снижали ставки по ипотечным кредитам. Какова, на Ваш взгляд, будет динамика ставок по ипотеке до конца года? Есть ли резервы для дальнейшего снижения?


Объективно нет никаких предпосылок для того, чтобы процентные ставки снижались и дальше. Если у нас по прогнозам инфляция составляет до 12%, то никак не может быть рыночная ставка по кредиту, например, на уровне 9%. Агентство по ипотечному кредитованию устойчиво снижало процентные ставки, но это во многом было политическим решением, связанным с необходимостью поддержания существования этого рынка. Это нормально.
Однако и в случае программ АИЖК не все так однозначно. Если мы имеем ситуацию, когда Агентство выкупает кредиты только по номиналу, не платя премию за более высокую процентную ставку, то это приводит к тому, что банки не заинтересованы в том, чтобы выдавать кредиты по более высокой процентной ставке. То есть они выдают кредиты ровно по той ставке, по которой кредит рефинансируется АИЖК. Но тогда банк целиком зависит от риска, рефинансирует АИЖК этот кредит или не рефинансирует. Если по каким-то причинам АИЖК не рефинансирует этот кредит, то у банка на балансе будет кредит, допустим, под 9% годовых, а расходы по пассивам составляют, например, 10%. Т.е. маржа банка становится отрицательной. И никто такой кредит у него не купит.
Так вот, эта ситуация как-то решалась за счет того, что банки брали дополнительные комиссии, пытаясь сделать данный бизнес прибыльным, иначе бессмысленно работать в этой сфере. Но у банка есть значительные расходы, связанные с привлечением клиентов, с андеррайтингом, с регистрацией ипотеки и  рефинансированием. Эти расходы составляют существенную долю в стоимости всего кредита. Если брать комиссию в 1%, то этого не хватает для того, чтобы даже просто покрыть расходы банка. Кроме того ЦБ говорит, что рентабельность банковского актива должна составлять не менее 2%. А еще при этом нам надо закладываться на возможные дефолты, потому что можно еще и потерять что-то в связи с ними. Поэтому когда говорят, что комиссия – это плохо, то я с этим мнением, не согласна. В конечном счете, как раз отмена комиссии и работает против заемщика.  Если ты работаешь на этом рынке с низкими процентными ставками и высокими расходами по выдаче кредитов, то комиссия  является  источником безубыточности. И если у нас ситуация такая, что суды принимают решения о незаконности комиссий, то как будут зарабатывать банки, честно говоря, я не знаю. Они могут заработать только тогда лишь, когда есть возможность рефинансировать соответствующие кредиты с премией и выдавать кредиты с большей процентной ставкой.
Кроме того, мы говорили с Вами о рисках, связанных с кредитованием. Сейчас наш рынок устроен таким образом: как бы защищая интересы заемщика, те же самые суды либо ФАС говорят, что не надо требовать страхования жизни заемщика. И что мы имеем? Опыт показывает, что при предоставлении долгосрочного кредита, сроком до 50 лет, никто не застрахован от того, что в течение этого времени с человеком ничего не произойдет, бывают и случаи летальных исходов. И в этой ситуации банк может вообще не получить никакого возмещения, если наследники откажутся от  наследства и не примут его на себя и понесет существенные потери. В этом вопросе позиция регулятора абсолютно несбалансированна. Именно с точки зрения того, что защищая одну категорию наших граждан - заемщиков, они точно ухудшают положение другой категории граждан, которые являются основными вкладчиками в банковскую систему.
На мой взгляд, на настоящий момент, единственная возможность понижения процентных ставок для заемщиков – это оптимизация системы выдачи ипотечных кредитов и сокращение всех случаев, когда суды или ФАС принимают решения в пользу заемщиков по ситуациям, озвученным выше. Потому что банки, в любом случае будут закладывать в другие кредиты те штрафы, которые были взысканы. Иначе банк не сможет существовать. Поэтому необходимо перестать распространять популистские точки зрения по поводу того, что у банков все незаконно. У всего мира законно, а у нас незаконно. Можно подумать, что в Соединенных Штатах Америки клиентов не защищают. Их так же защищают. Но там до 30% всех доходов банков (и считается, чем больше, тем лучше) идет за счет комиссионных доходов.
Во-вторых, должна упрощаться система, связанная с регистрацией ипотечных кредитов или закладных, а также система получения различных справок при формировании кредитных дел и сделок купли-продажи жилья. Потому что сейчас действительно очень много времени уходит на комплектацию кредитного дела, на то, чтобы зарегистрировать соответствующие кредиты. Сегодня очень дорога процедура рефинансирования кредитов, особенно когда существует внешняя экспертиза и т. д. То есть, на мой взгляд, основным источником снижения стоимости кредитов для заемщиков может быть формирование и оптимизация инфраструктуры, которая связана с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов.
А с точки зрения финансовых ресурсов, безусловно, могла бы реализоваться такая возможность по снижению процентных ставок, если бы на рынке появились среднесрочные ресурсы для банков, участвующих в ипотечном кредитовании. Не долгосрочные, потому что для долгосрочных, например, могут существовать и АИЖК, и любые другие рефинансирующие организации. Например, если мы выдаем долгосрочный кредит и в течение определенного времени (например, года-двух) держим его на балансе, получая процентный доход, привлекая средства на выдачу этих кредитов по вменяемым процентным ставкам, то мы сможем заработать на этих небольших процентных ставках. И тогда появляется маржа, которая позволяет средне срочно держать 30 летние кредиты на балансе и дальше их рефинансировать. Появляется источник заработка и можно снижать процентные ставки. Поэтому, на мой взгляд, очень важно сосредоточиться на этих среднесрочных ресурсах, чтобы они появились в банковской системе по разумным ценам.

Сегодня темпы роста рынка постепенно замедляются, ставки уже практически на минимуме, банки значительно снизили требования к заемщикам. А что дальше? Каковы резервы дальнейшего роста? Есть ли они вообще?

С точки зрения текущего уровня развития ипотечного рынка, для его дальнейшего роста нет ограничений. Потому что у нас весь ипотечный портфель составляет всего около 3-5% ВВП. Это совершенно не сравнимо с уровнем не только развитых, но и многих развивающихся стран. У нас только одно безусловное ограничение – это отсутствие длинных ресурсов. Если бы удалось направить в банковский сектор пенсионные и страховые деньги, это дало бы толчок развитию рынка, пусть небольшой (все-таки доля таких денег в активах банковского сектора невелика), но достаточный для заметного роста объемов кредитования.

Очевидно, рост рынка в значительной степени ограничен дефицитом нового жилья. По последним данным Росстата, объем вводимого в эксплуатацию жилья неуклонно снижается. А банки все еще с опаской кредитуют строителей.

Бесспорно, это негативная тенденция, которая окажет влияние на объемы кредитования, если не будут предприняты активные меры по дальнейшему стимулированию и развитию жилищного строительства. Но, с другой стороны, не надо сбрасывать со счетов тот факт, что большая часть сделок осуществляется все еще со вторичным жильем. Да, безусловно, данный сегмент не может стремительно увеличиваться в масштабах, если у нас не будет расти стройка, если у нас не будут вводиться новые площади. Государство должно работать над возможностью кредитования стройки, потому что те программы, которые сейчас существуют, как мне кажется, недостаточно эффективны. Возьмем пример программы Внешэкономбанка по выкупу облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, предоставленными на этапе строительства сразу после его завершения. Программа сама по себе неплохая, поскольку предоставляя ипотечный кредит на этапе строительства, банк фактически кредитовал саму стройку. Однако механизм ее реализации многих не вполне устраивает, например: «У  банка Жилищного Финансирования на балансе достаточно большой портфель кредитов на приобретение жилья на первичном рынке, который успешно пережил кризис. Дайте ему ресурсов под залог этого портфеля, потому что это соответствует вашим программам. А на деньги, которые будут получены, начнется кредитование новой стройки и будет сформирован новый портфель». Однако в ВЭБе  говорят: «Нет. У вас кредиты выданы ранее 2009 года». Есть в этом смысл? На мой взгляд, никакого смысла нет, потому что в результате они не дают деньги банку, который имеет реальный опыт кредитования в данной сфере, портфель которого сформирован до кризиса и при этом остается качественным. Поэтому я считаю, что нужны разумные программы с точки зрения целеполагания и с точки зрения их достижения. Если мы хотим привлечь к механизму реализации только ТОП-10 банков, тогда это все работает. Но если мы хотим, чтобы в этом участвовали и региональные и средние банки, то, безусловно, надо рассматривать более гибкий механизм реализации таких программ.

А как Вы относитесь к достаточно популярной сейчас теме развития арендного жилья?


Очень хорошо, что эта тема появилась на рынке. Ведь изначально в стране была установка, что все становятся собственниками жилья. А у нас достаточно большое количество категорий граждан, которые не в состоянии быть собственниками жилья ни по уровню своего дохода ни по  другим объективным причинам. Если ты собственник, ты должен не только приобрести жилье, а еще и содержать его. А для того, чтобы содержать жилье, тебе нужно нести расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом, налогами, а это недешевое дело. Поэтому вполне вероятно, что есть определенная категория граждан, особенно это касается, например, пенсионеров, у которых нет соответствующих источников дохода и они не могут быть собственниками жилья. Для них необходимо социальное жилье, которое сдается внаем. И государство должно играть ключевую роль в стимулировании и в создании фондов, которые будут иметь социальное назначение. И в этом плане, безусловно, такую политику надо приветствовать, потому что все 100% граждан не могут стать собственниками жилья. Например, молодые люди, которые только вступили в жизнь, только начали профессиональную деятельность, не имеют накоплений и т. д. Они не могут сейчас стать собственниками жилья, а жить где-то надо. Я позитивно оцениваю такой подход государства.