Выполняется обработка данных, это может занять некоторое время.

По завершении, нажмите в любом месте экрана.

Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта

Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты
Экспорт и выгрузка рейтингов
Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Качество управления закупочной деятельностью Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1650)
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1656)
e-mail: sale@raexpert.ru

Контакты
«РАЭКС-Аналитика»

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1640)
e-mail: svishcheva@raex-a.ru

Яндиева Мариам
(по вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1896)
e-mail: yandieva@raex-a.ru

RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

Интервью с вице-президентом, ОАО «БАНК МОСКВЫ» Германовым Андреем.

На Ваш взгляд, готовы ли сегодня российские банки активно кредитовать застройщиков жилья? Что может препятствовать росту объемов кредитования?

Основными препятствиями в сфере кредитования застройщиков жилья всегда являлись:

- несовершенное законодательство в сфере жилищного строительства, «непрозрачность» схем реализации жилья, применяемых основной частью крупных («массовых») застройщиков, что отпугивало потенциальных кредиторов из-за возможности возникновения юридических рисков;

- неудовлетворительное финансовое состояние большинства крупных застройщиков: высокая долговая нагрузка, связанная с финансированием осуществляемой ими активной экспансии на рынке жилищного строительства (приобретением земельных участков, мелких строительных компаний и компаний, производящих материалы, одновременное вложение средств в большое количество проектов, на окончание которых не хватало средств) на фоне бурного роста докризисного рынка (2006-2008) вопреки модели равновесного роста их собственного бизнеса.

Решением первого вопроса на текущий момент является увеличение количества компаний, работающих в рамках Закона 214-ФЗ. Что касается второго, то проблемы не только сохранились, но и увеличились как следствие экономического кризиса и ухудшения рыночной конъюнктуры (спрос и цены), даже несмотря на государственную помощь в виде гарантий, выкупа квартир и т.п. Наблюдаемое на данный момент достаточно медленное восстановление рынка и неопределенность будут являться сдерживающими факторами.

Насколько активно Ваш Банк кредитует сегодня застройщиков жилья? Готов ли Ваш Банк более активно наращивать кредитование жилищного строительства? Если нет, то какие основные факторы этому препятствуют?

Банк Москвы на протяжении последних лет активно кредитовал подрядные организации на цели строительства социального жилья. Среди заемщиков – ЗАО «СУ-155», ОАО «ДСК-1», ОАО ХК «Главмосстрой», ЗАО «Инвесстрой-15» и др. Однако во время экономического спада пришлось сократить объемы кредитования жилищного строительства. Это связано с ухудшением финансового состояния заемщиков (подрядчиков и застройщиков), существенным сокращением лимитов бюджетного финансирования строительно-монтажных работ, уменьшением платежеспособного спроса со стороны покупателей, в т.ч. по причине ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов.

Однако в 2010 году Банк Москвы продолжил кредитование жилищного строительства практически в тех же объемах. Если в июле 2010 кредитный портфель исполнителей госзаказа составлял 21 млрд. руб., то к концу года портфель составляет около 17 млрд. руб.  В частности, в 2010 г. Банк активно участвует в реализации проектов Министерства обороны РФ и ФСБ по обеспечению жильем военнослужащих посредством предоставления кредитных средств (объем портфеля кредитных продуктов на эти цели составил 7,5 млрд. рублей).

Как изменились подходы Вашего Банка к оценке рисков по кредитованию жилищного строительства в период кризиса? Выделите ключевые изменения/нововведения.

В качестве основных мер по обеспечению интересов Банка и недопущения невозвратности кредитов  структурирована методика оценки уровня кредитного риска, усилен контроль за текущим финансовым состоянием заемщиков (ежемесячный мониторинг основных показателей деятельности) и ходом реализации строительства (справки, фотоотчеты, др.). Кроме того, мы стали чаще требовать предоставление дополнительного обеспечения в виде имущественных залогов и поручительств участников проектов, при этом существенно снижены критерии оценки строительных проектов для расширения участия Банка в федеральных программах (снижен залоговый дисконт, сокращены требования по покрытию обязательств при расчете достаточности бюджетного финансирования).

По каким условиям Ваш Банк готов сегодня кредитовать застройщиков жилья (средние ставки, сроки, суммы кредитов и т.п.)?

Это зависит от специфики проекта (контрагенты в проекте, сроки реализации, источники возврата кредита), уровня кредитоспособности заемщиков, ликвидности и надежности предлагаемого обеспечения. Банк предоставляет кредитные средства в размере до 50% от лимита финансирования государственного контракта при удовлетворительном финансовом состоянии заемщика и условии оформления обеспечительного факторинга по этому контракту с проведением расчетов по контракту исключительно через Банк Москвы.

Насколько ухудшилась платежная дисциплина заемщиков – застройщиков жилья в период кризиса? Наблюдаются ли улучшения в качестве обслуживания кредитов в настоящее время?

Многим заемщикам мы дали возможность пролонгировать выданные кредиты, чтобы пережить наиболее острую фазу кризиса и восстановить свою платежеспособность. Хотя имели место и отдельные случаи нарушения платежной дисциплины. По каждой такой ситуации принималось индивидуальное решение, которое бы позволяло компании завершить строительство жилья, осуществить его последующую продажу и выполнить обязательства перед Банком.

Какие меры могли бы, на Ваш взгляд, стимулировать банки (в частности, Ваш Банк) к более активному кредитованию застройщиков жилья? Просьба выделить основные и вспомогательные меры.

Основные меры:

- предоставление государственных гарантий, гарантий со стороны государственных заказчиков строительства;

- гарантированный выкуп построенного жилья финансово надежными структурами (министерства, ведомства, субъекты РФ и т.п.)

Дополнительные меры:

- совершенствование нормативно-правовой базы. Например,  как показывает наш опыт, большую роль могло бы сыграть законодательное уточнение механизма обеспечительной уступки права требования по инвестиционным контрактам. Одной из мер может стать обязательная регистрация соответствующих договоров о факторинге (уступке).

Кроме того, в настоящее время большинство застройщиков обходят требования 214-ФЗ, что резко снижает предложение кредитных средств со стороны банков.

Какой должна быть роль государства в вопросе расширения объемов финансирования жилищного строительства? Выделите приоритетные меры и инструменты государственной поддержки. По возможности, назовите примерные объемы государственного финансирования (со-финансирования) рынка.

Позитивное влияние государства на расширение объемов жилищного кредитования может проявляться по следующим направлениям:

предоставление государственных гарантий по кредитам на цели жилищного строительства; выкуп готового жилья и/или прямое финансирование жилищного строительства; субсидии целевым группам граждан для приобретения индивидуальных жилых строений в сельской местности; компенсация государством высоких процентных ставок как застройщикам, так и населению. Какие меры государственной политики могут в первую очередь стимулировать рост жилищного строительства?

В ответе на предыдущий вопрос я выделил четыре основных составляющих возможной государственной поддержки.

Как Вы оцениваете перспективы программы АИЖК «Стимул» по расширению объемов кредитованию жилищного строительства? Планирует ли Ваш Банк присоединиться к данной программе (если нет, то почему)?

Программа АИЖК «Стимул» направлена на стимулирование строительства жилья эконом-класса в регионах России. Причем участвовать в программе должны проекты уже находящиеся на этапе строительства (так называемые недостроенные объекты). Согласно этой программе, Банк (который принимает на себя все риски, в том числе риск своевременной достройки и ввода объекта в эксплуатацию) кредитует застройщика в форме кредитов на срок 1-2 года на цели завершения строительства. Ресурсы для такого кредитования Банку дает АИЖК, предоставляя депозит на соответствующий срок (до конца строительства). После окончания строительства (или во время строительства) Банк может выдавать ипотечные кредиты физическим лицам на покупку квартир в построенном объекте. Ипотечные кредиты (должны быть по стандартам АИЖК) впоследствии уступаются (выкупаются) АИЖК, при этом Банк остается агентом по этим кредитам и несет часть рисков конечных заемщиков. Физические лица-покупатели получают ипотечные ссуды и выкупают квартиры. Застройщик, продавая квартиры, осуществляет погашение кредита Банка. Банк возвращает депозиты АИЖК.

В Программе «Стимул» также участвует Фонд РЖС (так называемый Фонд «Бравермана»), который предоставляет оферту на выкуп определенного объема квартир (25-50%) по максимальной цене в 30 тыс. руб. за кв.метр. Фонд РЖС также оказывает содействие застройщикам по оформлению земельных участков в собственность и проч. услуги.

Данная схема, безусловно, интересна для средних банков в регионах России, которые достаточно толерантны к риску, чтобы кредитовать средних региональных застройщиков, т.к. она позволяет получить фондирование от АИЖК на кредитование застройщиков, а впоследствии рефинансировать ипотечные кредиты в АИЖК (если они выданы по достаточно жестким стандартам АИЖК).

Кроме того, по программе «Стимул» предполагается строить только жилье эконом-класса (цена за кв. метр не более 30 тыс. руб.), что  накладывает серьезные ограничения в ряде регионов с высокой стоимостью строительства (Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, северные нефтеносные провинции, Дальний Восток).

Банк Москвы рассматривал варианты участия, подбирал небольших застройщиков, которые могли бы претендовать на участие в Программе «Стимул», но подходящих проектов не было обнаружено. В настоящее время Банк Москвы не планирует участвовать в Программе «Стимул».

Каковы Ваши прогнозы относительно динамики финансирования жилищного строительства в ближайшие 2 года? Произойдут ли в данный период качественные изменения на данном рынке?

При сохранении существующих тенденций и отсутствии государственных инициатив мы не ожидаем кредитного бума на этом сегменте рынке. Причины:

- недоступные для большинства граждан ипотечные программы, что в основном является следствием отсутствия у кредитных организаций долгосрочной и дешевой ресурсной базы;

- недостаточный платежеспособный спрос;

- ограничения государственного бюджета по финансированию строительства/ приобретению жилья для реализации социальной программ.