Выполняется обработка данных, это может занять некоторое время.

По завершении, нажмите в любом месте экрана.

Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта

Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты
Экспорт и выгрузка рейтингов
Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Качество управления закупочной деятельностью Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1650)
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1656)
e-mail: sale@raexpert.ru

Контакты
«РАЭКС-Аналитика»

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1640)
e-mail: svishcheva@raex-a.ru

Яндиева Мариам
(по вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1896)
e-mail: yandieva@raex-a.ru

RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

Построить рынок (или Ипотека не виновата)

Ирина Велиева

Рост цен на жилье препятствует успешной реализации приоритетного национального проекта. Однако опыт регионов показывает, что проблему создания сегмента доступного жилья можно решать и в условиях перегретого рынка недвижимости.

В национальном проекте "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" поставлены весьма амбициозные цели: в ближайшие пять лет необходимо удвоить объемы строительства и увеличить количество выданных ипотечных кредитов в 3,5 раза. Достигнуть заданных показателей, в свете ограниченного предложения новых квартир и стремительного роста цен на недвижимость, будет весьма не просто. Региональные администрации по-разному подходят к решению поставленных перед ними задач. Однако будущий успех зависит не только от применяемого комплекса регулирующих мер, но и от исходного потенциала конкретного региона.

На текущий момент степень готовности регионов к "прорыву" в решении жилищных проблем сильно варьируется в зависимости от уровня их социально-экономического развития, состояния строительного сектора и поддерживающих отраслей. Высокий спрос на недвижимость, большое количество застройщиков, развитая инфраструктура ипотечного бизнеса — все эти факторы облегчают процесс формирования рынка доступного жилья. При отсутствии этих предпосылок, выполнение указаний, сформулированных в нацпроекте, будет сильно затруднено. Следовательно, усилия региональных администраций должны быть направлены на создание такого климата, который позволил бы нормально развиваться строительству, а, вслед за ним, и ипотеке.

Без вины виноватые

Между объемом ипотечных сделок и ростом цен на жилье корреляции не наблюдаетсяХотя текущие тенденции и позволяют говорить о некоторой стабилизации на рынке недвижимости, проблема высоких цен по-прежнему стоит очень остро. Многие склонны считать, что сама ипотека толкает цены вверх. Это действительно было бы так, если бы факторы, провоцирующие рост цен на недвижимость, лежали бы на стороне спроса. Однако пока доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью не превышает и 5%, в то время как о реальном влиянии на цены можно будет говорить лишь тогда, когда этот показатель приблизится к 15% рынка. Кроме того, в настоящее время статистика по регионам убедительно свидетельствует о том, что между объемом ипотеки и ростом цен на жилье не наблюдается явной корреляции (см. рисунок 1). Самый яркий пример — Брянская область, в которой, несмотря на то, что с помощью ипотеки финансировалась каждая пятая сделка по купле-продаже жилья, рост цен был ниже среднего по регионам. "Это означает, что администрация области обеспечила соразмерное развитию ипотеки увеличение объемов жилищного строительства, и смогла направить весь платежеспособный спрос на финансирование вновь построенного жилья", — считает генеральный директор Федерального Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. Нет жесткой связи между ипотекой и удорожанием недвижимости и в других регионах.

Представляется, что основными причинами роста цен стали сокращение предложения на первичном рынке жилья, высокая степень монополизации строительной отрасли и игра на повышение со стороны застройщиков и спекулянтов. В регионах ситуация с ростом цен еще более острая: помимо того, что темпы удорожания квартир сравнимы со столичными, ощутимый вклад в рост стоимости "ипотечной" недвижимости вносит и отсутствие поддерживающей инфраструктуры ипотеки. "Региональная инфраструктура не позволяет в полной мере развернуть ипотечное кредитование в том или ином регионе", — говорит Сергей Подгорнов, начальник управления Департамента кредитования физических лиц "Банка Жилищного Финансирования". По оценкам некоторых участников рынка, расходы на обслуживание ипотечной сделки в регионе могут достигать до 10% ее стоимости из-за высокой монополизации в смежных с ипотекой отраслях. Если на столичных рынках действует много ипотечных брокеров, оценщиков и страховщиков, готовых заниматься ипотечным страхованием, то в регионах чаще присутствуют всего один-два игрока, которые устанавливают монопольно высокие тарифы на свои услуги.

Все эти факторы — рост цен за счет падения объемов ввода готовых объектов, структура предложения жилья и отсутствие конкуренции в смежных с ипотекой отраслях, являются не только главными ограничителями развития ипотечного кредитования, но и препятствием для успешной реализации всего национального проекта.

Для того чтобы проанализировать условия развития ипотеки в региональном разрезе, мы отобрали ряд параметров и построили рэнкинг регионов с точки зрения перспективности развития ипотечного кредитования (см. табл. 1 и методику). По результатам рэнкинга, в top-10 наиболее перспективных "ипотечных" регионов попали, помимо прогнозируемых Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области (Ленинградская область не попала в итоговый рэнкинг в силу отсутствия некоторых данных по ней), Башкортостан, Самарская область, Татарстан, Свердловская область, Алтайский край, Тюменская область и Краснодарский край. Лидерство Башкирии, Татарстана, Краснодарского края и Свердловской области обусловлено хорошими показателями по объему ввода жилья (регионы смогли избежать негативного влияния ФЗ №214), а также высоким уровнем развития кредитной системы и системы рефинансирования. За счет хорошего инфраструктурного обеспечения ипотеки попал в десятку лидеров и Алтайский край. Тюменская и Самарская области отличились благоприятными условиями благодаря высоким доходам населения, обусловленным хорошей ресурсной базой соответствующих регионов.

Таблица
Рэнкинг

    реальные доходы населения в 2005 г., руб. объем кредитов, выданных населению в 2005 г., тыс. руб. объем рефинансирования в 2005 году, руб. доступность жилья, доходы/цены ввод жилья в 2005 г., тыс. м2 количество филиалов КО в 2005 г. общий балл
1 Москва 39763,9 818594407 571093326 0,97 4644,3 143 2,79
2 Московская область 10705,2 4883076 60913270 0,85 5271,4 149 1,23
3 Республика Башкортостан 9879,6 1211004 898776163 0,85 1604,5 28 1,01
4 Санкт-Петербург 17557,4 12927619 134300819 1,03 2273,4 130 1,00
5 Самарская область 13294,8 519975 495645405 0,95 902,3 82 0,87
6 Республика Татарстан 10626,2 519635 241518612 0,95 1631,8 103 0,82
7 Свердловская область 12865,6 3785490 298223055 0,93 1101,3 89 0,79
8 Алтайский край 7721,8 1407423 677363381 0,86 400,1 58 0,79
9 Тюменская область 23405,7 473186 213951033 0,77 522,5 65 0,71
10 Краснодарский край 8062,4 3289276 66078316 0,86 1837,0 106 0,71
11 Омская область 9527,2 3043794 456568409 0,91 755,1 48 0,71
12 Челябинская область 8482,0 10008471 149918094 0,80 1002,7 108 0,67
13 Ханты-Мансийский автономный округ-Югра 26700,6 4255395 23470210 0,94 517,5 56 0,65
14 Ростовская область 8916,6 937113 37725900 0,93 1185,9 95 0,61
15 Томская область 12344,5 426861 353409547 0,79 320,2 32 0,57
16 Новосибирская область 9595,4 7609833 258303594 0,85 504,8 49 0,56
17 Красноярский край 11742,7 2647000 35088728 0,91 731,9 79 0,55
18 Вологодская область 11407,2 2974595 239194079 0,98 288,1 29 0,52
19 Оренбургская область 7168,4 2242640 298065212 0,95 583,0 22 0,51
20 Удмуртская Республика 7004,8 19296928 295982076 0,81 370,4 29 0,50
21 Кемеровская область 11267,2 2364404 170424434 0,71 641,5 38 0,49
22 Саратовская область 7777,4 19891388 23426566 0,95 678,9 66 0,49
23 Пермский край 11947,6 2797851 97145893 0,85 622,3 42 0,49
24 Республика Бурятия 8019,8 335991 83418102 0,97 199,0 75 0,47
25 Волгоградская область 7975,9 1070550 108822868 0,78 515,5 63 0,47
26 Ставропольский край 8027,5 447104 48134018 1,02 671,2 53 0,47
27 Иркутская область 10949,0 1931683 8607205 1,11 223,4 61 0,46
28 Республика Коми 14945,8 749652 159618294 0,80 158,0 25 0,46
29 Воронежская область 8018,5 784348 9391000 0,95 769,3 43 0,42
30 Нижегородская область 8894,9 3794910 94631843 0,97 636,7 16 0,41
31 Республика Мордовия 5804,4 935223 105419063 0,92 176,6 57 0,41
32 Пензенская область 6430,1 393880 45263685 1,01 306,9 56 0,41
33 Приморский край 10680,1 2748407 186745121 0,86 211,6 11 0,41
34 Белгородская область 7552,1 1190024 585000 0,99 830,4 35 0,41
35 Калининградская область 9680,9 585256 26486656 1,16 265,5 31 0,40
36 Чувашская Республика 5455,3 842080 102229093 0,93 732,9 21 0,39
37 Тверская область 8100,7 185826 46450819 1,03 283,8 38 0,39
38 Астраханская область 8071,4 403612 37033668 0,87 647,9 29 0,38
39 Республика Саха (Якутия) 16967,8 81620 8131341 0,77 251,9 18 0,38
40 Новгородская область 7236,7 349524 58877623 0,88 137,9 51 0,38
41 Архангельская область 10840,8 111706 43400702 1,00 73,8 32 0,38
42 Калужская область 8354,0 325953 89700626 0,87 244,4 28 0,37
43 Ярославская область 8757,6 1257871 31643700 0,91 223,7 36 0,36
44 Рязанская область 7286,0 4769717 79570407 0,93 297,9 24 0,36
45 Республика Карелия 9550,0 665315 13567178 1,01 88,8 36 0,36
46 Липецкая область 8625,6 951754 15405823 0,94 508,7 20 0,35
47 Кировская область 6449,9 871590 100050485 0,80 250,3 27 0,34
48 Амурская область 8996,3 2978896 60166921 0,84 125,3 19 0,32
49 Владимирская область 6226,1 356332 28965588 0,92 327,1 26 0,32
50 Брянская область 7408,7 22453 12012344 1,00 199,0 26 0,32
51 Тамбовская область 7758,7 787993 4890459 0,94 350,2 21 0,32
52 Ульяновская область 6269,9 1957536 277902 0,93 288,0 29 0,31
53 Курская область 7019,6 1043179 5453176 0,93 293,9 21 0,30
54 Республика Хакасия 6551,2 10831859 7283638 0,74 121,2 12 0,24

Не стоит, однако, забывать, что рэнкинг — это лишь некое обобщение уже достигнутых результатов. Для того, чтобы продолжать движение к рынку доступного жилья, региональным властям необходимо приложить усилия для ликвидации своих слабых сторон, а также максимально использовать созданные преимущества. Какие же меры позволят вывести регион в число лидеров по реализации национального проекта? Единой схемы здесь нет, но решение региональные власти ищут по двум направлениям: повышение доступности жилья путем улучшения платежеспособности населения (сторона спроса) и формирование рынка с помощью стимулирования строительного сектора (сторона предложения).

Так, Ярославская область выбрала для себя первый путь. Позиция администрации области заключается в том, что государственное вмешательство в процесс формирования рынка не оправдано: это лежит вне сферы государственного регулирования. Перед государством же стоят только социальные задачи: содействовать гражданам с низким уровнем дохода в приобретении жилья. Властями Ярославской области принята программа, по которой предполагается компенсировать семьям, берущим ипотеку, до 30% первоначального взноса. К сожалению, субсидировать ежемесячные платежи региональный бюджет пока не в состоянии, он и так перегружен социальными обязательствами.

С другой стороны, многие считают, что стимулирование спроса в текущей ситуации не является эффективной мерой, ведь само предложение фактически отсутствует. По статистике, на одного гражданина в России приходится 18 кв. м. жилья, в Европе - 50 кв. м., а в США — 70 кв. м. А рынок построить невозможно, если отсутствует одна из базовых составляющих. При этом рыночным путем, без вмешательства государства, этот сегмент не создать. Необходима серьезная государственная программа, которая позволила бы содействовать развитию строительного сектора на всех уровнях государственной власти. В частности, в республике Башкирия власти прежде всего концентрируются на обеспечении необходимого объема предложения жилой недвижимости.

Бороться и искать

Вопрос о том, что нужно делать, чтобы сформировать рынок доступного жилья, решается предельно просто — необходимо строить больше и дешевле, а также совершенствовать региональную инфраструктуру ипотеки. Что касается первых двух пунктов, пока государство не обратилось к прямым мерам стимулирования застройщиков. Тем не менее, в АИЖК уверены, что решить эти задачи можно, если определенным образом "настроить" ипотечную систему. Наращиванию объемов ввода жилья может способствовать кредитование застройщиков либо физических лиц на ранних этапах строительства. Для того, чтобы сделать жилье дешевле, необходимо стимулировать массовую застройку, развивать сегмент пригородной недвижимости и способствовать увеличению скорости оборота в строительстве.

В решении проблемы ценовой доступности жилья необходимо отталкиваться от формирования структуры предложения, соответствовующей реальным потребностям тех слоев населения, на которые ориентирован нацпроект. Понятно, что для людей с низким уровнем дохода в перспективе должен быть сформирован сегмент социального жилья, регулируемый государством и лежащий вне конкурентного рынка недвижимости. В свою очередь, лицам с доходом выше среднего национальный проект, по сути, не нужен, поскольку они в состоянии профинансировать покупку квартиры за счет собственных средств. Таким образом, целевой группой государственных программ по формированию рынка доступного жилья должны стать люди со средним уровнем дохода. Соответственно, необходимо создавать сегмент жилья, отвечающий потребностям этой категории граждан. Один из возможных вариантов формирования этого сегмента — возведение панельных домов новых серий. В этом случае снижение себестоимости будет достигаться за счет массового производства. Альтернативный путь — развитие сегмента пригородного жилья. Одноэтажное жилье более дешево в строительстве, возводится за короткие сроки и имеет более низкие издержки инженерии. Оно не совсем привычно нашей ментальности как жилье для постоянного проживания, но на Западе сегмент доступного жилья существует именно в таком варианте.

Еще один весомый вклад в снижение себестоимости строительства загородного дома вносит высокая скорость оборота средств в строительстве. О повышении оборачиваемости стоит задуматься и при возведении многоэтажек: ведь за счет низкой скорости оборота стоимость жилья увеличивается в разы. Если считать, что рыночная цена квадратного метра жилья формируется по схеме "смета застройщика + требуемая доходность инвестора", то резерв снижения стоимости как раз необходимо искать в последней компоненте. Требуемая доходность, в свою очередь, растет с увеличением срока инвестирования: если за привлечение средств на один год инвестор будет требовать 25% годовых, то на два, с учетом капитализации процентов, уже 56,25%, и так далее. Таким образом, чем дольше "простаивает" готовый объект, тем более высокую доходность будет требовать инвестор, и соответственно, тем выше будет конечная цена. Если увеличить скорость оборота в строительстве, то жилье должно стать дешевле.

Второй комплекс проблем, который необходимо решить для формирования рынка доступного жилья, связан со стимулированием роста строительного сектора. "Основная проблема, которая не дает сделать жилье доступным — это недостаточное количество предлагаемого жилья. Перепродажа квартир на вторичном рынке лишь стимулирует рост цен. А темпы ввода в эксплуатацию нового жилья остаются неизменными, при том, что спрос на жилье растет", — считает г-н Подгорнов. Увеличение объемов ипотечного кредитования только за счет вторичного рынка недвижимости обеспечивать сложно еще и потому, что на фоне повышения цен продавцы не спешат продавать жилье, а покупатели тратят все больше времени на поиск квартиры. По статистике, на сегодняшний день ипотека реально работает менее чем в 50% случаев, когда потенциальный заемщик прошел процедуру андеррайтинга и банк готов выдать ему кредит. На рынке просто нет подходящих объектов недвижимости. Следовательно, необходимо развивать первичный рынок жилья.

"Для строителей национальный проект является уникальным шансом удвоить их бизнес в течение четырех лет", — считает г-н Семеняка. Печально известный ФЗ № 214, вызвавший резкое падение объемов ввода готового жилья, коснулся лишь одного способа финансирования деятельности застройщиков — "долевки", т.е. осуществления строительства за счет собственного капитала. Однако есть и альтернативный источник — заемное финансирование. И движение в этом направлении сулит застройщику ряд ощутимых выгод. Во-первых, привлекать заемный капитал всегда дешевле, чем оперировать за счет собственного. Следовательно, в случае развития инструментов долгового финансирования застройщики получат возможность привлекать более "дешевые деньги" и снижать требуемую доходность строительства, создавая резерв для стабилизации цен. Во-вторых, использование заемного финансирования позволит смягчить некоторые ограничения, которые наложил на деятельность строителей 214-ый закон. В этой связи, кредитование застройщиков под залог земли представляется одним из наиболее перспективных направлений развития бизнеса.

С другой стороны, такой путь стимулирования строительного бизнеса может натолкнуться на определенные ограничения. "В регионах застройщики таковы, что они не получат ни один кредит", — считает Анатолий Мейзлер, генеральный директор Уфимского городского агентства ипотечного кредитования. С точки зрения А. Мейзлера, в условиях низкой финансовой прозрачности застройщиков более продуктивным видится кредитование физических лиц на участие в долевом строительстве. При этом АИЖК должно развивать программу выкупа соответствующих закладных по договорам долевого участия в строительстве.

Этот путь, безусловно, не лишен своих ограничений. Во-первых, в данном случае застройщик уже не получает выгод от использования заемного капитала (финансирование осуществляется за счет собственных средств инвесторов). Банк-кредитор тоже несет повышенные риски: ведь кредит, сравнимый по срокам и объемам с ипотечным, выдается под залог права требования на объект, которого, по сути, еще не существует. Тем не менее, по словам А. Мейзлера, некоторый опыт подобного стимулирования строительства в Башкирии уже имеется. Валентин Кондрашкин, вице-президент КБ "Юниаструм Банк", соглашается с тем, что наращивание объемов кредитования физических лиц сможет стимулировать развитие строительного сектора: "Увеличивая объемы кредитования населения через механизм ипотечных и потребительских кредитов, банки тем самым увеличивают спрос со стороны населения, что в любом случае сказывается на принятии решений многими застройщиками о вхождении в строительные проекты, даже при тех условиях, которые предусмотрены 214-м Законом". Кроме того, можно успешно комбинировать кредитования физических лиц и застройщиков. "Если застройщик крупный, известный и финансово понятный банку, то банк может кредитовать его на первоначальном этапе строительства, замещая в последующем его кредиты кредитами населения, — говорит г-н Кондрашкин, — Сначала кредитуется застройщик, а когда по 214-му Закону становится возможной продажа квартир частным инвесторам, выдается ипотека, которая, в свою очередь, гасит кредит застройщика перед банком".

Методика

При анализе проблемы перспективности развития ипотеки в регионах мы выделили семь основных факторов, которые, по нашему мнению, определяли привлекательность региона с точки зрения ипотечного бизнеса в 2005 г.:

  1. Реальные доходы населения рассматривались как показатель общего уровня платежеспособности населения конкретного региона;
  2. Объем выданных населению кредитов был взят в качестве параметра, отражающего уровень финансовой грамотности населения и его вовлеченности в кредитную систему;
  3. Объем рефинансирования закладных по программе АИЖК, по нашему мнению, способен дать информацию о степени развитости инфраструктуры ипотечного бизнеса в регионе;
  4. Доступность жилья, определяемая как соотношение темпов роста доходов населения и темпов роста цен на жилье, показывала относительную динамику платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости;
  5. Ввод жилья характеризовал параметры строительного сектора в регионе;
  6. Количество филиалов КО рассматривалось как отражение того, насколько благоприятны общие экономические и политические условия региона для развития банковского сектора.

В рэнкинге участвовало 54 региона (мы отбирали только те регионы, по которым имелся весь спектр необходимых данных). Для того, чтобы достичь соизмеримости различных показателей, все столбцы таблицы были приведены к единой системе измерения: они рассматривались как векторы в 54-мерном пространстве, и далее производилось их нормирование. Затем, для каждого объекта выборки производилось суммирование соответствующих ему координат семи полученных векторов. Региону, получившему наибольшую сумму координат, присваивался наивысший ранг.

Расчеты производились по данным Росстата и АИЖК.

Обсудить на форуме