Выполняется обработка данных, это может занять некоторое время.

По завершении, нажмите в любом месте экрана.

Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта

Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты
Экспорт и выгрузка рейтингов
Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Качество управления закупочной деятельностью Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство «Эксперт РА»

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1650)
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44 (доб. 1656)
e-mail: sale@raexpert.ru

Контакты
«РАЭКС-Аналитика»

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1640)
e-mail: svishcheva@raex-a.ru

Яндиева Мариам
(по вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика)
тел: (495) 617-07-77 (доб. 1896)
e-mail: yandieva@raex-a.ru

RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


Интервью с Николаем Шитовым, президентом и председателем правления Городского Ипотечного Банка

Шитов Николай Вячеславович

— Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

— Рынок развивается, это заметно всем. Прежде всего стоит сказать, что кризис, который проходит на западных рынках, сказался и на наших рынках. Но наши финансовые институты от этого даже выиграли, и это было особенно важно для ипотечного рынка России. Дело в том, что некоторые банки стали выдавать subprime (высокорискованную) ипотеку. В целом для рынка развитие этого направления было бы очень рискованно, если бы эта тенденция продолжилась. Но с учетом ипотечного кризиса на Западе наши банки достаточно своевременно внесли коррективы в свои кредитные политики, управление рисками в банках стало более консервативным. Это в конечном итоге благоприятно скажется на индустрии в целом, потому что количество дефолтов будет низкое, а качество кредитных портфелей – более высокое.

— То есть мы сейчас переходим к этапу более качественного отношения к портфелю?

— Да. В последние годы многие банки хорошо освоили этот продукт, и объемы стали значительными, не такими как на начальном этапе развития ипотеки в России. А когда объемы значительные, очень важно, чтобы был контроль и процедуры риск-менеджмента работали правильно. В таком случае появляется целый класс активов, которые впоследствии будут наверняка секьюритизироваться, и, поскольку выход на рынок капитала очень важен, этот класс активов будет с большим запасом прочности и высокого качества.

Что еще было интересного на нашем рынке? За последние 1-1,5 года на рынке появилось несколько сделок по секьюритизации, причем как в России, так и за рубежом. Удивительный момент: обычно во всех странах сначала начинает работу локальный рынок, то есть первоначально сделки осуществляются внутри страны. А у нас произошло наоборот: первые три-четыре сделки произошли за рубежом, а потом только в России. Почему так происходит (кстати, это ведь еще одно препятствие)? Потому что для этого нужны инвесторы, которые инвестируют в долгосрочные ценные бумаги со сроком обращения больше двадцати лет, а порой и тридцати. Доходность по ним ниже, чем по более спекулятивным бумагам, в силу того что они защищенные, но они очень надежны, потому что они обеспечены не только платежами заемщика, но и недвижимостью, я уже не говорю про страховую защиту. Однако круг инвесторов, которые покупают данные ипотечные бумаги, ограничен. Как правило, это страховые компании, которые размещают в них страховые резервы, институциональные инвесторы и пенсионные фонды. У нас, к сожалению, первые, в силу неразвитости страхования жизни, пока не накопили достаточных резервов, чтобы размещать их в эти бумаги. Вторые – институциональные инвесторы – с большим удовольствием покупают более высокорискованные и более высокодоходные бумаги, а третий класс – пенсионные фонды – к сожалению, не могут их приобретать, так как на сегодняшний день им разрешено покупать бумаги, которые гарантированы государством. А это в общем-то неправильно… Было бы здорово, если бы пенсионные фонды в какой-то пропорции, может, небольшой вначале, могли бы покупать ипотечные бумаги. В том случае, естественно, если они имеют высокий рейтинг. Тогда бы у нас на рынке капиталов появился спрос на эти бумаги, и мы бы увидели очень много сделок по рублевой секьюритизации, размещаемой внутри страны. К сожалению, на сегодняшний день, если говорить о рыночных сделках, это в основном офшорные сделки, и инвесторы привлекаются из-за рубежа.

— То есть в основном происходит трансграничная секьюритизация. А что на сегодня было бы более выгодно: рублевая или трансграничная секьюритизация?

— Для меня как для банка, владеющего достаточно большим рублевым портфелем, было бы выгодно проводить рублевую секьюритизацию внутри страны. Но я просто не вижу, кто мог бы быть потенциальным покупателем.

— А какие существуют проблемные моменты, например, в области законодательства, или ситуации на рынке недвижимости?

— Мне кажется, основное уже сделано для рынка, остались детали, но детали тоже порой бывают очень важны. Приведу пример: регистрация договора ипотеки занимает, как правило, от двух до трех недель, а, как известно, во всех европейских странах и в США это вопрос одного-двух дней. Оперативность в этом вопросе важна для банков, для людей, которые берут ипотечный кредит, для участников рынка. Второй важный вопрос – еще не отработаны послесудебные процессы в случае неуплаты задолженности, например, выселение заемщика. Важно, чтобы население в этом вопросе было социально защищено. Для этого можно создать так называемые «переселенческие фонды», тогда вопрос существенно облегчился бы. Заемщика могли бы переводить в государственное жилье, где он просто бы платил арендную плату государству. Права всех были бы защищены.

— А наш рынок уже столкнулся с проблемой выселения заемщиков? Такого рода судебные разбирательства происходят уже достаточно часто?

— Слава богу, пока редко. Но даже если будет такой единичный случай, то банками и юридическими службами, и потенциальными инвесторами, которые покупают ценные бумаги, такие единичные случаи тщательно анализируются и разбираются. Поэтому если мы хотим, чтобы рынок заработал в целом, то эти процедуры (не столько судебные, сколько послесудебные, момент выселения) должны быть четко регламентированы.

— В связи с последствиями кризиса ликвидности наметились тенденции ужесточения процедуры оценки заемщиков. По Вашему мнению, как это скажется на доступности ипотечных кредитов для населения?

— Я считаю, что доступность в большей степени связана с качеством потенциального заемщика. Если у человека есть нормальная достроенная квартира, нормальная кредитная история, «белые» доходы, производятся необходимые налоговые выплаты, то для такой категории людей все осталось по-прежнему, и ничего не ужесточилось. Намного сложнее все стало для тех, кто, например, по каким-то причинам не декларирует налоги или хочет купить в строящемся доме. То есть в целом для основного сегмента рынка правила игры сильно не поменялись.

— В таком случае рынок ипотечного кредитования оказывается закрытым для тех, кто не имеет высоких «белых» подтвержденных доходов? А ведь в нашей стране, к сожалению, доля «серых» зарплат пока еще остается на высоком уровне…

— Ну почему же? Есть сегмент так называемого ломбардного кредитования. В этом случае банк не так сильно акцентирует внимание на доходах потенциального заемщика, но при этом минимизирует свой риск посредством уменьшения соотношения суммы выданного кредита к стоимости залога. То есть в данном случае есть надежное обеспечение в качестве залога, и за счет его дисконтирования фактически решается вопрос высоких рисков. Такие продукты у нас появились, они есть во всем мире.

— Как можно оценить последствия раскрытия эффективных ставок для рынка ипотечного кредитования? Обращает ли вообще внимание потенциальный заемщик на эффективную ставку?

— Так сложилось, что рынок ипотеки был изначально достаточно транспарентен. И те платежи, которые банк берет с самого начала в качестве комиссии, по сравнению с суммой кредита совсем незначительны. Поэтому если производить расчет эффективной ставки с их учетом, например, при условии кредита сроком на 20 лет, то их наличие эффективную ставку изменит на совсем незначительную величину, сотые части процента. То есть наличие комиссий не сильно влияет на процентную ставку. Гораздо сильнее сказываются страховые платежи, но здесь мы, кстати, наблюдали такую интересную ситуацию: мы предоставили клиентам право выбора касательно страхования жизни заемщика. И когда мы анализировали информацию о своих клиентах, у которых была возможность выбора, выяснилось, что очень многие по-прежнему страховали жизнь, несмотря на то что это было не обязательно. Для нас это было удивительным фактом.

— Наверное, в этом случае срабатывает тот факт, что заемщики не хотят перекладывать свой кредит на других членов семьи?

— Да, скорее всего.

— В настоящее время ряд банков отменил в своих продуктах дополнительные комиссии. Есть ли такие тенденции на рынке ипотечного кредитования?

— В данном случае важен не сам факт взимания комиссии, а пропорция: каково отношение комиссии к сумме кредита. Допустим, если платеж по кредитной карточке составляет 1 000 рублей, и при этом снимается комиссия в размере 50 рублей, то процентное соотношение 50 к 1 000 рублей значительно. А в ипотечном кредитовании не так, комиссия не так значительна. И, кроме того, это одноразовая комиссия, хотя кредит выдается на длительный срок – 20-25 лет. Таким образом, наличие комиссий в данном продукте не так принципиально. Кроме того, мы работаем с нашими клиентами, и если у нас по каким-то продуктам есть комиссия, естественно, её наличие им объясняется, тарифы показываются, и клиент подписывается под тем, что он согласен с этими комиссиями. Так сложилось, что рынок ипотечного кредитования очень транспарентен.

— Как Вы можете охарактеризовать структуру клиентской базы? Каков «портрет» клиентов вашего банка по ипотеке?

— Если говорить об основных параметрах, то это, скорее всего, человек в возрасте от 28 до 40 лет. Средняя сумма кредита – около 100 тыс. долларов. Соотношение мужчин и женщин примерно одинаковое – 50/50. Как правило, это человек, который, как говорят, self-made, то есть относится к среднему классу: работает в нормальной компании, у него хорошие доходы, но в силу своей молодости и отсутствия значительной суммы сбережений, позволяющей сразу приобрести квартиру, заинтересован в кредите. При этом накопления на первоначальный взнос у него есть.

— Как Вы считаете, эффективна ли сегодня деятельность бюро кредитных историй? Пользуется ли ваш банк их услугами?

— Безусловно, наш банк пользуется бюро кредитных историй (БКИ), и считаю, что очень эффективно. Процедуры взаимодействия отлажены, все очень логично, и мы пока довольны их работой. Но, к сожалению, не все банки предоставляют свою информацию БКИ. Ведь сосредоточение информации в одном месте и ее транспарентность важны для всей банковской системы в целом. В случае отсутствия информации в БКИ о «плохом» заемщике в рисковую ситуацию попадают как коммерческие банки, которые предоставляют информацию, так и те банки, которые пытаются как-то закрыться и жить обособленно. Мне кажется, это концептуально не очень правильно. Если уж они создают свои кредитные бюро, то они должны работать и с точки зрения предоставления информации другим участникам рынка, иначе риск в системе аккумулируется.

— А если говорить про работу с коллекторскими агентствами, привлекает ли банк их для работы с просроченной задолженностью? Насколько эффективна их деятельность? Или же по ипотечным кредитам пока с коллекторскими агентствами работа не ведется?

— В настоящее время мы ведем переговоры с несколькими коллекторскими агентствами о возможном сотрудничестве. Но в силу того что у нас очень маленький портфель просрочек, пока с ними справляемся сами.

— Какие существуют на сегодня основные каналы продаж по ипотеке? Наблюдаются ли какие-либо тенденции в изменении пропорций «прямые продажи в офисе банка – риелторы»?

— У нас год назад, например, примерно 30% продаж приходилось на так называемые B2B-каналы: риелторы, ипотечные брокеры. Сейчас эта доля достигла порядка 50%.

— Значит, вклад достаточно существенный.

— Да, достаточно существенный, поэтому мы стараемся работать с внешними агентствами, для нас это очень важно.

— Если говорить про кредитование на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли это перспективным рынком? Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками?

— Здесь есть некоторая недоработка…Мы бы пошли на этот рынок, если бы четко понимали: дом достроен, и после того, как он достроен, он сдается госкомиссии в течение двух месяцев. Но порой на это уходит полгода, иногда год, а иногда два года. Бывает даже так, что люди уже заселяются, весь дом живет, а он комиссии все не сдан. А значит, нет титульных документов, то есть нельзя правильно зарегистрировать ипотеку. И как результат, нельзя рефинансироваться за счет выпуска ценных бумаг. Круг замкнулся. Такие кредиты числятся на балансе банка, и сколько они будут не нем «висеть» – неизвестно. Если эта проблема была бы снята, думаю, многие банки в этот сегмент бы пришли. А на сегодня только единичные банки на этом рынке работают, причем только те, кто имеет у себя аффилированных девелоперов, так как рыночного инструмента для кредитования на строящемся рынке недвижимости пока нет.

— Есть ли отличия в ипотечных рынках Москвы, Московской области и других крупных городов по сравнению с региональными рынками? Есть ли потенциал в регионах?

— Я считаю, что в регионах очень большой потенциал. Основное отличие регионального рынка в том, что там более востребован рублевый продукт. В Москве и в Санкт-Петербурге в основном берут ипотеку в долларах США.

— Сильна ли конкуренция на региональных рынках в лице региональных банков?

— В крупных городах-миллионниках сложилась достаточно конкурентная среда. Если говорить о мелких городах, где рынок еще не так динамично развивается, там пока еще конкуренции нет.

— Как Вы думаете, насколько наш рынок ипотеки устойчив? Грозят ли ему негативные последствия в связи с кризисом ипотечного кредитования в США?

— Я не хотел бы давать прогнозы рынку, это дело аналитиков. Но то, что я вижу… У нас совершенно другая ситуация по трем фундаментальным причинам: во-первых, у нас нет как такового портфеля subprime, подавляющее большинство активов наших ипотечных банков состоит из prime-кредитов. Соответственно это другая категория качества. А во-вторых, в США кризис ипотечного кредитования происходил на фоне падения цен на недвижимость, а у нас цены по-прежнему растут. И третья фундаментальная причина состоит в том, что до сих пор большее количество сделок в России финансируется за счет покупок наличными, а не за счет ипотеки. Я уже не говорю о таких фундаментальных тенденциях, как рост ВВП, о том, что по размеру резервов Россия на втором месте в мире, а также у нас достаточно стабильная национальная валюта... Как мы видим, сейчас для банков немножко подорожали ресурсы за счет кризиса ликвидности. Это, конечно, коснулось всех. Но, я думаю, у нас много «подушек» безопасности, чтобы это все пережить.