Авторитетные эксперты рассказали «ЭТ» о том, почему строительные компании республики могут обходиться без кредитов, оценили ситуацию с ипотекой и подготовили анализ рынка недвижимости Казани.
Как отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко, сегодня в стране действует фонд защиты дольщиков, ужесточаются требования к застройщикам, проводится реформа саморегулирования, изменяется вся формация рынка. Уже сейчас, по мнению гендиректора РАСК, можно прогнозировать, что при новых правилах на рынке будет наблюдаться эффект укрупнения бизнеса путем слияний и поглощений. Институциональные преобразования подразумевают под собой постепенный переход к новой формации ведения бизнеса в строительном секторе, что дает возможность всем компаниям оценить целесообразность осуществления собственной деятельности именно на уровне девелопера. Возможно, относительно мелким игрокам более рентабельно и оправданно с точки зрения возможных рисков выступать в роли подрядчика работ. В совокупности можно говорить о начале формирования пула застройщиков, которые будут готовы работать по новым правилам игры, где законодательное преимущество находится на стороне граждан. Об эффекте можно будет говорить только в начале 2018 года, когда все механизмы уже будут запущены.
Татарстан неплохо держится
Недавно Росстат опубликовал отчет об объемах жилищного строительства по регионам и федеральным округам России за первое полугодие 2017 года. Согласно статистике, наша республика заняла первое место по Приволжскому федеральному округу и пятое место среди субъектов РФ. Всего по состоянию на 20 июля в Татарстане введено 1 252,8 тыс. кв.м. жилья. Отсутствие за первое полугодие 2017 года банкротов среди региональных застройщиков, по словам гендиректора РАСК, является положительным моментом, который, конечно же, сказался на объемах жилищного строительства. При этом среди подрядных организаций наблюдается более чем двукратный рост: 112 против 47 за аналогичный период прошлого года. Однако данная тенденция является скорее общеэкономической – с рынка уходят компании, которые не имели достаточного уровня денежного потока. Все 112 компаний являются представителями микро- и малого бизнеса, соответственно, нельзя говорить об их существенном влиянии на дальнейшие изменения конъюнктуры на рынке.
Николай Алексеенко считает, что кризис сам по себе всегда негативно влияет на всех участников рынка, причем, в первую очередь, с точки зрения наличия ликвидности на рынке.
- У многих организаций, в том числе и со стороны строительной отрасли, попросту «зависли» деньги на счетах банков, лишившихся лицензий. Это является главной проблемой для компаний региона. При этом под вопросом находятся как срок выплат, так и их размер – не факт, что выплаты по обязательствам произойдут в полном объеме. И тем компаниям, которые имели счета в проблемных банках, придется изыскивать иные варианты покрытия образовавшейся дыры, вплоть до кредитования в иных банках под высокие проценты, - отметил эксперт.
Снижение кредитования не является критичным
Дорогой кредит для строительных организаций традиционно является одной из важнейших проблем на текущий момент. Зачастую, беря кредит на реализацию проекта, компания в лучшем случае может рассчитывать на «выход в ноль». Особенно остро данный вопрос встает на фоне отзыва лицензий: банков фактически становится меньше, конкуренция за клиентов снижается, а банковские структуры, в свою очередь, еще больше повышают стоимость кредитов. Дороговизна банковских продуктов снижает интерес компании в кредитах. По данным РАСК, в Республике Татарстан за 5 месяцев текущего года выдача кредитов строительным организациям снизилась более чем на 30%: 7,6 млрд рублей против 11 млрд рублей годом ранее. Снижается и общая сумма задолженности: если в течение 2016 года показатель находился на уровне 37-40 млрд рублей, то в 2017 году значение снизилось до уровня 20-25 млрд рублей, и на текущий момент составляет всего 23 млрд рублей.
- Конечно, снижение объемов кредитования является важным вопросом развития отрасли. Без доступного кредитования невозможно внедрение инноваций, технологическое перевооружение, и многое другое – все то, что относится к инвестиционному развитию. Во многих регионах страны нет достаточного запаса прочности, чтобы хотя бы сохранять прежние объемы, не говоря уже о потенциальном развитии. На это влияет не только доступность кредитов, но и в целом макроэкономическое положение регионов. К примеру, во многих случаях нет смысла строить колоссальный объем жилья, так как он не сможет быстро реализовываться ввиду низкого уровня доходов населения. Соответственно, в среднем по стране снижаются и объемы ввода жилья, и в целом объемы строительных работ, - подчеркнул генеральный директор РАСК.
Николай Алексеенко считает, что, с точки зрения экономики региона, Татарстан находится в группе субъектов, которые даже в условиях кризиса способны как минимум не снижать объемы. Ключевым в данном случае является принадлежность республики к группе регионов-доноров. Именно эта принадлежность дает возможность реализовывать региональные инвестиционные программы, создавать региональные фонды. Соответственно существует возможность генерировать дополнительный объем заказа со стороны региона.
По сути, экономика региона позволяет компаниям строительной отрасли осуществлять строительные работы без привлечения кредитных средств. Таким образом, снижение кредитования строительной отрасли конкретно в случае с Татарстаном не является критичным.
Ипотечный лидер
Согласно данным, которые нашему изданию предоставила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анастасия Личагина, в целом по стране за 5 месяцев 2017 года было выдано ипотечных займов на 615 млрд рублей. Пятая часть пришлась на Приволжский федеральный округ, ипотечным лидером которого выступает Республика Татарстан. В Татарстане за рассматриваемый период выдача составила 19,5 млрд рублей, увеличившись на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года (общероссийские темпы прироста составили 12%).
Средневзвешенный срок ипотечного кредита в регионе остается несколько меньше, чем в целом по России (14,8 лет против 15,5 лет по кредитам за май) при сопоставимых средневзвешенных ставках (11,4% и 11,3%).
Трехлетнее падение реальных доходов населения практически не сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков. За 5 месяцев 2017 года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос всего на 1,5%, в Татарстане – на 1,1%. В регионе к просроченной отнесена треть задолженности по валютным ипотечным кредитам. При этом доля их от общего портфеля на 01.06.2017 составила менее 1%, а новых выдач в 2017 году не было.
- Мы ожидаем, что объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит чуть менее 1,7 трлн рублей, замедлившись, по сравнению с динамикой 2016 года, до 13-15%. Темп прироста портфеля ссудной задолженности не превысит 10%, а совокупный портфель приблизится к 5 трлн руб. на 01.01.2018. Также агентство «Эксперт РА» ожидает сохранения ставок по ипотеке до конца текущего года на уровне 10,5-11,5% и доли просроченной задолженности по ипотечным ссудам на уровне не более 2% портфеля на 01.01.2018 г., - резюмировала Анастасия Личагина.
Картина в целом
Эксперты аналитического центра SRG по запросу издания «ЭТ» подготовили обзор рынка недвижимости города Казани. На протяжении первого полугодия 2017 года здесь наблюдались незначительные колебания цен в пределах ±1-3%. За данный промежуток времени было выявлено снижение стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости на 1,1%.
Количество объектов недвижимости, на которые зарегистрированы переходы прав на основании договоров купли-продажи, за первое полугодие 2017 года в РТ составило 32515 единиц, из которых 12493 приходится на г. Казань (что на 17,8% меньше в сравнении с аналогичным периодом 2016 года).
Средняя стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в Казани составила 70939 рублей, двухкомнатных квартир – 65125 рублей за кв. метр, трехкомнатных квартир – 64269 рублей за кв. метр. На протяжении первого полугодия 2017 года значительных колебаний не наблюдалось.
Снижение цен на жилье наблюдалось в Авиастроительном и Советском районах, в частности, отрицательный тренд наметился во втором квартале 2017 года. Более стабильную динамику продемонстрировали Кировский, Московский, Ново-Савиновский и Приволжский районы. На протяжении всего первого полугодия 2017 года цена колебалась в пределах ±1-2%, но к концу июня вернулась на уровень цен января текущего года. И лишь в Вахитовском районе наблюдался рост стоимости жилья. На конец первого полугодия 2017 года цена в этом районе выросла на 2,6% в сравнении с началом года. Данная ситуация обусловлена месторасположением района - на его территории находится исторический центр города с важнейшими городскими достопримечательностями.
Первичный рынок: цены падают
Первичный рынок жилой недвижимости в республике Татарстан характеризуется достаточно высокими темпами роста ввода жилья. Его объем за 1 месяц 2017 составил 238,6 тыс. кв. метров, превышая на 38,1% уровень 2016 года и на 143,7% - уровень 2015 года. Это привело к снижению стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости.
Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в первом полугодии 2017 года составило 6 644 ед. против 6246 ед. в первом полугодии 2016 года, что в процентном соотношении составляет +6,4%.
На протяжении всего первого полугодия 2017 года первичный рынок демонстрировал отрицательный тренд. На конец июня 2017 года цена снизилась на 3,6% в сравнении с аналогичным показателем на начало года и составила 64765 рублей за кв. метр. Необходимо отметить, что, несмотря на отмену с 1 января 2017 года государственного субсидирования ипотеки, количество сделок по ипотечному кредитованию в первом полугодии 2017 года выросло на 24,9% в сравнении с аналогичным периодом 2016 года и составило 7726.
Вторичное жилье в районах столицы
Эксперты аналитического центра SRG считают, что в Авиастроительном районе г. Казани во втором квартале наметился отрицательный тренд. Средняя стоимость квадратного метра находилась в диапазоне 61441-62524 рублей. Обратная ситуация образовалась в Вахитовском районе: сильное понижение пришлось на январь и февраль, но затем наметился положительный тренд. Наибольший рост пришелся на июнь, когда средняя цена составила 81499 рублей за кв. метр, что на 2,9% больше предыдущего месяца.
Стабильная ситуация на вторичном рынке недвижимости наблюдалась в Ново-Савиновском районе, где средний диапазон цен составил 73194-74076 рублей за кв. метр.
В Московском районе на протяжении первого полугодия 2017 года наблюдались незначительные колебания на вторичном рынке жилой недвижимости. Цена находились в диапазоне 62585-63578 рублей за кв. метр. Данный район характеризуется высокой стоимостью однокомнатных квартир в сравнении с 2-х и 3-х комнатными квартирами (на 15-23% дороже против 8-11% по городу в целом).
Приволжский район в первом квартале 2017 года продемонстрировал небольшой рост (0,8%), но во втором квартале наметился отрицательный тренд. На конец июня средняя стоимость квадратного метра составила 64917 рублей. Наибольшее снижение пришлось на июнь, цена опустилась на 1% в сравнении с предыдущим месяцем.
В Кировском районе существенных изменений стоимости на вторичном рынке жилой недвижимости не наблюдалось. Наибольшее изменение произошло в мае - средняя цена снизилась на 1,2% и составила 62301 рублей за кв. метр, но к концу первого полугодия 2017 года вернулась к уровню цен января (62737 рублей за кв.м).
По данным аналитического центра SRG, на протяжении всего первого полугодия 2017 года в Советском районе наблюдалось крайне медленное снижение цен на вторичном рынке жилой недвижимости. Ценовой диапазон составил 64523-65554 рублей за кв. метр. и на конец июня средняя стоимость квадратного метра составила 64535 рублей, что на 1,6% ниже цен в январе (65554 тыс. рублей за кв. метр). Наибольшее колебание цен наблюдалось среди трехкомнатных квартир (в мае цена снизилась на 1,7% в сравнении с предыдущим месяцем).
Несмотря на то, что строительная отрасль Татарстана в последнее время столкнулась с рядом трудностей, эксперты рынка отмечают увеличение объема строительных работ и темпов ввода жилья в республике, что в нынешней экономической ситуации – редкое явление среди субъектов Федерации.