Войти Восстановить пароль?
ru en
Приветствуем Вас на обновленном сайте рейтингового агентства "Эксперт РА"!
Мы постарались сделать доступ к материалам более простым и понятным, переработали навигацию и способы подачи информации для более прозрачного доступа к ней. Однако, если у Вас возникли вопросы или Вы нашли ошибку - просим обращаться по адресу info@raexpert.ru. Желаем плодотворной работы!
Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта
Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Инвестиционные компании Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Агенты по сопровождению ипотечных закладных Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Привлекательность работодателей Качество услуг ЛПУ Эффективность управления ПИФами Качество управления закупочной деятельностью в компаниях с государственным участием Кредитный климат стран и территорий Ипотечные сертификаты участия Регионы России Регионы Казахстана
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство RAEX («Эксперт РА»)
Адрес: Бумажный проезд, 14, стр. 1
Общие вопросы: info@raexpert.ru

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
(по запросам СМИ и общим вопросам работы PR-службы)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1650)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1640)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: pr@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1656)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: sale@raexpert.ru

По вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика
Яндиева Мариам
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1896)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: yandieva@raexpert.ru

«RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 19-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

Ипотечное кредитование: угроза первичного рынка

Истомин Максим, Доронкин Михаил

Снижение ставок ведущими игроками и устойчивый рост жилищного строительства позволили ипотечному рынку показать рост в 26% в 1 полугодии 2013 года. Продолжают набирать популярность ипотечные ссуды на приобретение квартир в новостройках: их доля достигла трети всей выдачи ипотеки, а темп их прироста обгоняет рынок в полтора раза. Вместе с тем растет и подверженность  ипотечного рынка рискам строительной отрасли, которые по-прежнему сохраняются на высоком уровне.

Объем и динамика ипотечного рынка

По итогам первых шести месяцев 2013 года российскими банками было предоставлено 336 тысяч ипотечных кредитов общей стоимостью 542,5 млрд рублей, что на 26% превосходит результаты I полугодия прошлого года. Темпы прироста рынка падают уже второй год подряд (в I полугодии 2011 года прирост выдачи составил 105%, в I полугодии 2012 года – 57%). Замедление рынка связано с исчерпанием эффекта «низкой базы», а также с длительным трендом роста ипотечных ставок, длившимся с начала 2012-го по II квартал 2013 года.

 

Прирост ссудной задолженности за этот же период составил 35%, вплотную приблизившись к темпам прироста портфеля необеспеченных ссуд населению (см. график 1). Вместе с тем в отличие от необеспеченной розницы качество ипотечных портфелей не вызывает опасений. Более того, оно продолжает улучшаться: при его приросте в 36% просроченная задолженность показала отрицательную динамику (-9%), а доля ее снизилась за год с 2,7% до 1,8%.

 

Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам I полугодия 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам I полугодия 2013 года эта доля выросла уже до 23,6%.

Важной особенностью последних полутора лет стало изменение структуры ипотечного рынка: акцент все больше смещается в сторону кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости. По данным опрошенных банков из топ-20, темп прироста кредитов на первичном рынке в среднем в полтора раза превышал совокупный прирост выдачи ипотеки. Благодаря этому, по итогам первой половины 2013 года доля ипотечных ссуд на первичном рынке достигла трети всего объема выдачи. Смещению акцента в пользу первичного рынка поспособствовал динамичный рост строительной отрасли: начиная со второй половины 2011 года ежегодно вводится все больше новых жилых площадей, а темп прироста ввода показывает положительную динамику (см. график 3).

 

Бьет рекорды и возведение жилых домов в Москве: в 2013 году планируется возвести более 3,4 млн квадратных метров жилых новостроек (на 32% больше, чем в 2012 году), из которых на территорию «Новой Москвы» придется не менее 1,1 млн квадратных метров. Новостройки «Новой Москвы» пользуются популярностью у покупателей: причинами стали хорошая экология, доступные цены, а также введенные властями нормативы по ограничению высотности и требования по наличию социальной инфраструктуры. Росту привлекательности новостроек также способствует переориентация застройщиков на работу в рамках 214-ФЗ, что повышает интерес банков к кредитованию физлиц на покупку недвижимости в новостройках.

Вместе с тем рост доли ссуд на первичном рынке жилья приводит к тому, что к чисто кредитным рискам ипотеки добавляются риски строительной отрасли, которые по-прежнему сохраняются на высоком уровне. Из графика 4 видно, что доля заемных средств в пассивах крупнейших застройщиков за последние 5 лет осталась на высоком уровне, а у отдельных компаний даже выросла. При этом деятельность застройщиков остается рискованной с точки зрения кредитования (среди наиболее ярких проблем - недостаточная проработка проектов, непрозрачность бизнеса, наличие коррупционных схем, постоянные срывы сроков реализации проектов). Повышает риски и тот факт, что у многих банков снизились требования к объекту недвижимости – если несколько лет назад требовалась 70%-ная готовность дома, то сейчас банки готовы аккредитовать объект, находящийся на начальном этапе строительства.

 

Параметры ипотечных продуктов

Ключевыми параметрами конкурентной борьбы на рынке в I полугодии 2013 года оставались размер процентной ставки и величина первоначального взноса.

В 2012 году, на фоне нарастания макроэкономической нестабильности и удорожания фондирования, многие игроки взяли курс на повышение ставок. Данный тренд был переломлен лишь во II квартале 2013 года, когда относительная стабильность ситуации на финансовых рынках позволила крупнейшим игрокам скорректировать свои ставки в сторону их уменьшения. Первым объявил о снижении ставок Сбербанк, его примеру последовали ВТБ24 и АИЖК: с марта по май 2013 года крупнейшие ипотечные институты снизили ставки по своим популярным программам в среднем на один процентный пункт, а за ними последовал еще ряд активных ипотечных игроков. Как результат, средняя ставка по кредитам, продержавшись три месяца подряд (март, апрель и май) на максимальном с начала 2012 года уровне 12,8%, начала снижаться (12,7% на 1 июля 2013 года).

 

Утратив возможности ценовой конкуренции, многие игроки пошли на смягчение требований к заемщикам и условий по выдаче ипотечных кредитов. Так, если в прошлом году среднее требование по рынку к первоначальному взносу держалось на уровне 20–30%, то теперь многие банки стали выдавать ипотеку и с 0–10% взносом. Кроме того, ряд банков смягчил требование к кредитной нагрузке на семейный бюджет заемщика, посчитав ее приемлемой на уровне 70–80%. Несмотря на это, среднее значение коэффициента LTV (отношение суммы кредита к залоговой стоимости имущества), рассчитанное по данным участников исследования, за последние 12 месяцев снизилось в среднем на 5 п. п. Однако данное снижение не может в полной мере отражать динамику всего рынка, так как ряд крупных банков не предоставил агентству значения коэффициента.

Участники рынка и конкуренция

Лидерство на ипотечном рынке по-прежнему сохраняется за государственными банками. Первая тройка лидеров – Сбербанк России, ВТБ24 и Газпромбанк – за I полугодие 2013 года нарастила свою долю с 65% до 68% всей выдачи. Доля же крупнейших государственных финансовых институтов (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-Банк и Банк Москвы) с учетом рефинансированных ссуд АИЖК превысила 74% рынка.

Неуклонное наращивание доли госбанков не в последнюю очередь связано и с возвращением на рынок Банка Москвы: в первом полугодии 2013 года финансовый институт выдал в 15 раз больше ипотечных кредитов, чем за соответствующий период прошлого года, а его доля рынка увеличилась с 0,1% до 0,9%. Доля Сбербанка в общем объеме выдачи снижается уже второй год подряд: по итогам I полугодия 2013 года составила 43% (45% в I полугодии 2013 года). ВТБ24, наоборот, активно наращивает свою долю: 18% против 14% годом ранее, а темп прироста выдачи обгоняет рынок в 2,5 раза.

В десятку крупнейших ипотечных банков по итогам полугодия вошли Банк «Санкт-Петербург» (темп прироста выдачи составил 215,2%), Райффайзенбанк (130,1%) и Ханты-Мансийский банк (116,2%). Заметно лучше рынка росли также ТрансКредитБанк (98,2%), Абсолют Банк (79%), и Нордеа Банк (61,5%).

Заметно ухудшились позиции АК Барс Банка (-33,2%), Запсибкомбанка (-31,2%) и Уралсиба (-20,8%): продемонстрировав отрицательный темп прироста, данные финансовые институты выбыли из топ-10.

Из топ-20 банков, предоставивших агентству информацию по объему выданных ссуд на приобретение жилья на первичном рынке недвижимости, передовые позиции занимают частные игроки. Абсолютным лидером по этому направлению стал Банк «Возрождение»: доля ссуд на приобретение жилья в новостройках составила 83% всего объема выдачи. За ним следует Банк «Санкт-Петербург» (81%), Ханты-Мансийский Банк (62%) и Банк Зенит (59%). Государственные банки менее активны: у ВТБ24 доля ссуд на новое жилье составила 38%, у Банка Москвы – 30%, у Связь-Банка – всего 6%.

Наиболее динамичный рост кредитов на новостройки продемонстрировал Райффайзенбанк: их доля выросла с 3% портфеля в I полугодии 2012 года до 27% по итогам I полугодия 2013 года (+ 24 п. п.). Ненамного отстают от него МКБ (+ 20 п. п.) и ТКБ (+ 16 п. п.).

 

 

Прогноз развития рынка

По прогнозам «Эксперта РА», объем рынка ипотечного кредитования в 2013 году составит не менее 1,2 трлн рублей. Темп прироста рынка по отношению к предыдущему году составит порядка 25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов. В нашем прогнозе мы исходим из предпосылок о неухудшении макроэкономической ситуации до конца года. Темп прироста задолженности по ипотечным кредитам также будет снижаться и не превысит 20–25%, что связано с ростом интереса банков к секьюритизации ипотечных активов: за 2012 год объем секьюритизации превысил 10% объема выдачи, а в 2011-м и 2010-м составил 6% и 3% соответственно.

 

В 2014 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться. Этому способствует сохраняющаяся неопределенность на мировых финансовых рынках, волатильность которых влияет на стоимость банковского фондирования, а в конечном счете и на уровень ставок по ипотечным кредитам. Снизят свою активность и заемщики, которые будут ожидать от банков новых шагов по снижению процентных ставок и повторения ситуации конца 2011-го – начала 2012 года, когда средняя ставка в рублях по ипотечным ссудам находилась на историческом минимуме – ниже 12%. Мы прогнозируем прирост рынка на уровне около 20% в случае, если процентные ставки останутся на текущем уровне, и не выше 15%, если произойдет их рост.

Более 90% опрошенных банков ожидают дальнейшего роста интереса к ипотечному кредитованию, при этом большинство участников опроса видят перспективы именно в ипотечных программах по приобретению жилья на первичном рынке. При сохраняющихся темпах роста жилищного строительства и все большей кооперации девелоперов и банков в части разработки совместных программ кредитования жилья в новостройках темп прироста выдачи ипотечных ссуд на первичном рынке сможет сохраниться на текущем уровне. Таким образом, по итогам 2014 года доля ссуд на приобретение жилья в новых домах сможет достичь 40% общего объема выдачи. В случае ухудшения макроэкономической ситуации рост жилищного строительства может замедлиться, однако полной остановки рынка новостроек произойти не должно: наученные опытом кризисного 2008 года, банки стали более тщательно подходить как к аккредитации застройщиков, так и к контролю использования кредитных средств.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 июля 2013 года и результатах анкетирования банков.

В рамках данного исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с ОАО АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие более 80 банков, на которые приходится, по оценкам Агентства, около 95% ипотечного рынка. По мнению Агентства, в топ-20 банков по объему выданных ипотечных кредитов могла бы войти группа НОМОС-БАНКа, однако она не предоставила соответствующих данных.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Журнал «Банки и деловой мир»