Войти Восстановить пароль?
ru en
Приветствуем Вас на обновленном сайте рейтингового агентства "Эксперт РА"!
Мы постарались сделать доступ к материалам более простым и понятным, переработали навигацию и способы подачи информации для более прозрачного доступа к ней. Однако, если у Вас возникли вопросы или Вы нашли ошибку - просим обращаться по адресу info@raexpert.ru. Желаем плодотворной работы!
Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта
Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Инвестиционные компании Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Агенты по сопровождению ипотечных закладных Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Привлекательность работодателей Качество услуг ЛПУ Эффективность управления ПИФами Качество управления закупочной деятельностью в компаниях с государственным участием Кредитный климат стран и территорий Ипотечные сертификаты участия Регионы России Регионы Казахстана
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство RAEX («Эксперт РА»)
Адрес: Бумажный проезд, 14, стр. 1
Общие вопросы: info@raexpert.ru

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
(по запросам СМИ и общим вопросам работы PR-службы)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1650)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1640)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: pr@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1656)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: sale@raexpert.ru

По вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика
Яндиева Мариам
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1896)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: yandieva@raexpert.ru

«RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 19-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

Добавить драйва / Ипотечные скачки

Доронкин Михаил

Дефицит нового жилья способен после 2011 года затормозить ипотечный рынок. Избежать «жесткой посадки» помогут новые механизмы разделения рисков жилищного строительства между банками и государством.

Итоги 2010 года на рынке ипотечного кредитования впечатляют: объем предоставленных ипотечных кредитов составил 380 млрд. руб. против 152 млрд. руб. годом ранее (см. график 1). В текущем году ипотека продолжает демонстрировать уверенный рост: объем выдачи в январе-феврале в 2,2 раза превысил аналогичный показатель 2010 года.  Вместе с тем, в течение всего прошлого года платежеспособный спрос на жилье оставался достаточно слабым. «Сейчас у гораздо меньшего числа людей есть деньги даже на первоначальный взнос по ипотеке по сравнению с 2007 годом, - полагает Михаил Халдей, заместитель директора департамента инвестиционного кредитования ОАО Банк «Петрокоммерц». - Соответственно, спрос на жилье сейчас меньше, и бума в ближайшее время вряд ли стоит ожидать». В таких условиях банки были вынуждены пойти как на масштабное снижение ставок (в декабре 2010 года они достигли докризисного уровня), так и на заметное ослабление требований к заемщикам, что и определило столь стремительный рост рынка.

Рывок в преддверии торможения

По итогам 2010 года основные участники рынка продемонстрировали взрывные темпы роста, что привело к снижению уровня концентрации. Темпы прироста в сотни процентов характерны не только для средних и мелких банков с изначально низкой базой, но и для крупнейших участников (см. таблицу 1). Ужесточение конкуренции выразилось в снижении общего уровня концентрации: в частности, доля лидера рынка – Сбербанка – снизилась с 58% до 49%. При этом на рынке заметно возросла роль небольших банков (ниже 201-го места по активам): их доля повысилась с 8% до 11% во многом благодаря активной работе АИЖК в регионах. Большинство крупных банков не спешат рефинансировать выданные ссуды: портфель ипотечных кредитов устойчиво растет. Логика банкиров понятна: недостатка в ликвидности у банков нет, а ипотечный кредит на балансе – стабильный источник дохода в отсутствие достаточного спроса на заемные средства со стороны корпоративного сектора.

По прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования составит 600-620 млрд. руб., вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд. руб.). В отличие от прошлого года основной стимул, по нашему мнению, будет поступать уже со стороны спроса: весной 2011 года подходят к концу сроки по большинству «докризисных» вкладов с повышенными процентными ставками. На фоне растущей инфляции и ожиданий роста цен на недвижимость часть граждан предпочтет направить накопленные сбережения на покупку квартир. Возможности банков стимулировать спрос практически исчерпаны: при текущей динамике инфляции значимое снижение процентных ставок маловероятно, а дальнейшее ослабление требований к заемщикам возможно только в ущерб качеству риск-менеджмента.

Вместе с тем, после 2011 года темпы прироста ипотечного кредитования могут ощутимо замедлиться вследствие исчерпания эффекта низкой базы и дефицита нового жилья. В 2011 - начале 2012 гг. будет введена в эксплуатацию подавляющая часть жилых домов, строительство которых было «разморожено» в 2009-2010 гг., а проекты  с «нуля» за последние два года практически не запускались. При этом перспективы ускорения жилищного строительства за счет роста объемов кредитования застройщиков крайне туманны. Как показал опрос банков, проведенный «Эксперт РА» совместно с АИЖК в конце 2010-начале 2011 года, после кризиса число банков, готовых кредитовать жилищное строительство, существенно сократилось, а оставшиеся участники ужесточили требования к заемщикам и качеству проектов (см. таблицу 2).

Рискнуть сообща

В условиях строительного бума середины-второй половины 2000-х гг. многие банки входили в финансирование строительных проектов, не особо задумываясь о рисках. «До кризиса банки активно выдавали кредиты девелоперам под поручительства материнской компании, не вдаваясь в экономику конкретного проекта и не контролируя реальное движение денежных средств», - поясняет Максим Першин, со-руководитель корпоративного бизнеса, член правления Альфа-банка. В кризисных условиях многочисленные риски кредитования жилищного строительства (см. таблицу 3) проявились с особой остротой, моментально превратив данный сектор в «изгоя» для многих банков.  

«Стало очевидно, что банки должны работать со строителями в режиме проектного финансирования, а не в режиме кредитования под залог, ибо залогом в лучшем случае являются недостроенные квадратные метры», - поясняет Михаил Романов, и.о. председателя правления ОАО НТБ. Классическое проектное финансирование позволяет минимизировать два ключевых риска кредитования жилищного строительства – инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский (отсутствие спроса на квартиры). Однако это требует от банков ощутимых затрат на оценку строительных проектов и контроль над их исполнением. Для эффективной работы с застройщиками сегодня необходимо либо создавать специализированный отдел внутри банка со своим штатом сотрудников (специалистами в строительной отрасли, сметчиками), либо привлекать инжиниринговые компании, которые бы целенаправленно контролировали распределение и расходы кредитных средств, направленных на финансирование проекта. Но в условиях устойчивого снижения ставок по кредитам дополнительные затраты на оценку и мониторинг строительных проектов делает кредитование жилищного строительства зачастую просто невыгодным для банков. 

В кризис государство озаботилось как проблемой недостроя, так и перспективами будущего строительства. Для скорейшего завершения «замороженных» проектов была инициирована программа АИЖК «Стимул», а для стимулирования кредитования нового жилья анонсирована программа ВЭБа. Вместе с тем, сами банкиры отмечают, что существующие программы поддержки кредитования застройщиков не избавляют банки от риска незавершенного строительства и повышенных расходов на контроль исполнения проектов. «В рамках данных программ банки все равно продолжают нести риски, которые им принимать совершенно несвойственно (предпринимательский, инвестиционный), - комментирует Светлана Лебедева, Старший Вице-президент, Член Правления ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК». – Такие программы, как «Стимул», хороши только в рамках антикризисной поддержки строителей, а для развития отрасли жилищного строительства просто дать денег недостаточно, надо в первую очередь подумать о рисках банков». В условиях избыточной ликвидности подобные программы становятся интересны лишь отдельным участникам рынка с относительно дорогим фондированием.

Повысить интерес банков способны инструменты по разделению специфических рисков строительной отрасли между тремя участниками – банками, государством и непосредственно заемщиками (девелоперами, застройщиками). В данном случае государство должно быть готово выступить в качестве со-инвестора проекта наравне с банком и строительной компанией, а также компенсировать банку часть понесенных затрат, связанных с мониторингом реализации строительного проекта. Ведь большинство специфических рисков строительства – результат отсутствия полноценной государственной политики в данной сфере. И если государство не готово оперативно решать проблемы отрасли, то единственный выход – принимать на себя часть ее рисков. Другой вариант – установить для строительных компаний, желающих участвовать в госпрограммах и получать через банки льготное финансирование, жесткие требования к доле собственного участия в проекте, максимальной марже, а также качеству финансируемых проектов. АИЖК уже работает по данным направлениям: в рамках модификации программы «Стимул» планируется вовлечь в процесс финансирования жилья местные органы власти, которые будут размещать госзаказы на возводимое жилье. При этом губернаторы и мэры будут отвечать за своевременную реализацию планов по вводу жилья в эксплуатацию в рамках ФЦП «Жилище-2015».

Но для того, чтобы подобные программы стали массовыми, возможно, потребуется внести определенные изменения в действующее банковское законодательство. Ведь классическое проектное финансирование подразумевает создание под каждый проект отдельной компании, а существующие правила формирования резервов по кредитам делают кредитование стартапов фактически не выгодным для банков.  Некоторые банки придерживаются более радикального подхода. «Если мы хотим сегодня поддерживать строительную отрасль, то давайте выделим особое инвестиционное направление банковского бизнеса, - предлагает Елена Казымова, президент Банка АВБ. - В рамках данного направления банки будут специализироваться исключительно на более рискованном проектом финансировании, но для них будут и свои требования регулятора, свои нормативы».  

В то же время, одними госпрограммами и ростом объемов финансирования увеличить в разы масштабы жилищного строительства невозможно. «Требуется модернизация строительного сектора, для чего важно создать действенную нормативно-правовую среду в строительстве, чтобы строительным компаниям было выгодно выполнять свою работу быстро и качественно, - комментирует ситуацию Сергей Постнов, Первый Заместитель Председателя Правления ЗАО «БАНК ЖИЛФИНАНС». - Ведь те же деньги, которые государство сегодня пускает на строительство технически отсталого жилья, можно направить на более эффективные проекты, включающие в себя самые последние достижения».

Запасный выход / Обходной маневр

Однако любые масштабные программы, тем более в такой сложной сфере, как жилищное строительство, требуют времени, что вынуждает банки искать другие источники для роста рынка. По мнению «Эксперта РА», в среднесрочной перспективе придать стимул ипотечному кредитованию поможет развитие каналов продаж ипотечных продуктов за пределами непосредственно кредитных организаций. Высокая популярность потребительских и автокредитов во многом обеспечивается широкой сетью их продаж через торговые точки и автосалоны. Предложение ипотечных продуктов сконцентрировано в банках, а не на «местах» (агентства недвижимости, строительные компании). Отсюда невысокая доля ипотеки в общем объеме сделок с жилой недвижимостью: большинство потенциальных покупателей жилья имеют крайне поверхностное представление об ипотеке и ее преимуществах. Решением данной проблемы может стать более активное взаимодействие банков и риэлторских агентств, а также развитие института кредитных брокеров и финансовых консультантов. Это позволит сместить предпочтения части граждан в пользу ипотечных кредитов и нарастить объемы ипотечного кредитования даже при неизменных объемах жилищного строительства.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперта РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России, а также на результатах анкетирования банков и углубленных интервью с участниками рынка. Методика составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АИЖК.

В рамках проведения анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316.  Использовалась проверка предоставленных данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков. Остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам не включает секьюритизированные ссуды.

В итоговый рэнкинг были включены данные 72 банков. По нашим оценкам, охват рынка составил порядка 80%. ЗАО «КБ ДельтаКредит» представило Агентству данные, соответствующие 4-му месту в рэнкинге, но в итоговый рэнкинг эти данные не были включены в связи с непредоставлением информации, необходимой для проверки их достоверности.

В рамках проекта «Эксперт РА» совместно с АИЖК провело опрос российских банков на тему «Финансирование жилищного строительства». В опросе приняли участие 24 российских банка (преимущественно представители топ-менеджмента либо руководители, курирующие профильное направление бизнеса).

График 1. По итогам 2010 года объемы ипотечного кредитования в 2,5 раза превысили результаты 2009 года

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

 

График 2. В конкурентной борьбе за клиентов банки агрессивно снижали ставки по ипотеке

Источник: «Эксперт РА» по данным ЦБ РФ

 

Таблица 1. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2010 году

Место на 1.01.2011
Наименование банка
Объем выданных ипотечных кредитов в 2010 году, тыс. руб.
Объем выданных ипотечных кредитов в 2009 году, тыс. руб.
Темп прироста объема выданных ипотечных кредитов, 2010/2009
Доля валютных кредитов в общем объеме выдачи в 2010 году
Остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам, на 01.01.11, тыс. руб.
Остаток ссуд задолженности по ипотечным кредитам, на 01.01.10, тыс. руб.
Темп прироста портфеля ипотечных кредитов, 2010/2009
1
ОАО "Сбербанк России"
185 000 000
88 000 000
110,2%
0,5%
465000000
378000000
23,0%
2
ВТБ 24 (ЗАО)
29 304 115
11197168
161,7%
3,8%
140996923
132117305
6,7%
3
ГПБ (ОАО)*
16 677 000
4556557
366%
1,50%
н/д
н/д
-
4
ОАО "ТрансКредитБанк"
7 190 459
5363000
34,1%
2,7%
31287237
28156961
11,1%
5
"Запсибкомбанк" ОАО
6 718 470
273210
2359,1%
0,0%
13954338
10015433
39,3%
6
ЗАО ЮниКредит Банк
4 939 000
1011000
388,5%
12,8%
21956000
21358000
2,8%
7
ЗАО "БСЖВ"
4518000
2 380 000
89,8%
100,0%
22 047 000
21 595 000
2,1%
8
ЗАО "Банк ЖилФинанс"
4 381 105
1347783
225,1%
1,0%
6715892
7278434
-7,7%
9
АКБ "Абсолют Банк" (ЗАО)
4 231 122
91 134
4542,7%
0,0%
32 091 985
32 851 815
-2,3%
10
Банк "Возрождение" (ОАО)
4 149 087
458047
805,8%
0,4%
9591446
7253787
32,2%
11
ОАО "МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК"*
3 711 000
1484400
250%
10%
н/д
н/д
-
12
ЗАО ГКБ "Автоградбанк"
3 701 760
169 509
2083,8%
0,0%
1 055 078
302 823
248,4%
13
АКБ "РОСЕВРОБАНК" (ОАО)
3 415 179
273135
1150,4%
0,0%
6463069
3639971
77,6%
14
ОАО "Нордеа Банк"
3 330 251
765553
335,0%
23,6%
6674889
4418544
51,1%
15
БАНК ИТБ (ОАО)
3 240 870
1327706
144,1%
0,0%
349670
236954
47,6%
16
ЗАО "Райффайзенбанк"
3 039 581
323 050
840,9%
10,3%
26 887 739
27 739 499
-3,1%
17
ОАО АКБ "РОСБАНК"
2 828 529
1 407 216
101,00%
5,10%
18 037 651
18 795 013
-4,00%
18
ОАО Банк "ОТКРЫТИЕ"
2 198 280
   
95 531
2201,1%
5,0%
н/д
н/д
-
19
ОАО "СКБ-банк"
1 792 790
83655
2043,1%
0,0%
2402363
882651
172,2%
20
ОАО АКБ "Связь-Банк"
1 765 795
9 088
19330,0%
0,0%
1 938 503
328 317
490,4%
21
КБ "МИА" (ОАО)
1 598 628
1408359
13,5%
0,0%
5526159
5157768
7,1%
22
"ТКБ" (ЗАО)
 
1 482 830  
   
536 048  
176,6%
23,8%
 
2 273 377  
 
1 413 899  
60,8%
23
ОАО НТБ
1 456 456
503816
189,1%
0,0%
1100901
983211
12,0%
24
ОАО "Тверьуниверсалбанк"
1 340 450
379 709
253,0%
0,0%
604 902
374 790
61,4%
25
ОАО "БАЛТИНВЕСТБАНК"
1 274 655
308632
313,0%
0,0%
1826888
1717477
6,4%
26
ОАО "АК БАРС" БАНК
1 239 020
359 942,70
244,2%
0,0%
9 148 817
9 775 802
-6,4%
27
ОИКБ "Русь" (ООО)
1 209 749
620290
95,0%
0,0%
1242700
1240851
0,1%
28
Банк "Снежинский" ОАО
1 097 868
384900
185,2%
0,0%
1274492
837285
52,2%
29
ОАО "ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК"
 
1 073 424  
   
372 878  
187,9%
0,0%
 
1 359 484  
   
830 419  
63,7%
30
ЗАО "МОССТРОЙЭКОНОМБАНК"
921 690
574576
60,4%
0,0%
147977
216604
-31,7%
31
ОАО "МЕТКОМБАНК"
   
797 772  
367702
117,0%
0,0%
 
1 008 108  
1180123
-14,6%
32
ОАО "УРАЛСИБ"
644 709
170217
278,8%
4,4%
35089035
41197089
-14,8%
33
Банк "Левобережный" (ОАО)
583 806
28070
1979,8%
0,0%
540500
204601
164,2%
34
ОАО "Первобанк"
539 166
287532
87,5%
0,0%
22929
69358
-66,9%
35
ОАО КБ "СЕВЕРГАЗБАНК"
538 985
104296
416,8%
0,0%
184901
157915
17,1%
36
ЗАО "ФИА-БАНК"
465 329
48586
857,7%
0,0%
1 292 543
1 253 546
3,1%
37
АКБ "МБРР" (ОАО)
448219
254563
76,1%
0,0%
4057756
4732059
-14,2%
38
ОАО "Плюс Банк"
446 185
117660
279,2%
0,0%
621240
666987
-6,9%
39
АКБ "Ижкомбанк" (ОАО)
395 659
52385
655,3%
0,0%
305910
267556
14,3%
40
"КУБ" ОАО
   
364 932  
     
36 069  
911,8%
0,0%
 
1 817 295  
 
1 874 338  
-3,0%
41
ОАО "МИнБ"
   
360 905  
156 297
130,9%
0,0%
   
177 685  
   
142 990  
24,3%
42
ЗАО "Банк Интеза"
360 016
243871
47,6%
43,8%
1325591
1199716
10,5%
43
ОАО "АИКБ "Татфондбанк"
388144
236934
63,8%
0,0%
598951
621038
-3,6%
44
АКБ "ФОРА-БАНК" (ЗАО)
   
335 254  
   
111 812  
199,8%
53,7%
 
1 015 357  
   
946 272  
7,3%
45
"СИБСОЦБАНК" ООО
   
329 115  
   
131 426  
150,4%
0,0%
   
151 093  
   
165 914  
-8,9%
46
ОАО АКБ "Металлинвестбанк"
247 384
203062
21,8%
35,2%
242681
95903
153,0%
47
ООО "Хакасский муниципальный банк"
   
243 795  
     
20 786  
1072,9%
0,0%
   
276 591  
   
112 770  
145,3%
48
АКБ "ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК" ОАО
208 068
167501
24,2%
0,0%
423909
470862
-10,0%
49
ОАО КБ "Солидарность"
   
182 462  
     
62 054  
194,0%
0,0%
   
111 340  
    
130 190  
-14,5%
50
"Гранд Инвест Банк" (ОАО)
   
160 293  
     
48 273  
232,1%
36,2%
   
218 557  
   
161 166  
35,6%
51
АКБ "БАНК ХАКАСИИ" (ОАО)
150 597
16521
811,5%
0,0%
297430
220459
34,9%
52
ОАО "БИНБАНК"
149 409
61123
144,4%
63,1%
2619565
3056243
-14,3%
53
ОАО "СМП Банк"
135 149
2500
5306,0%
0,4%
246696
138647
77,9%
54
ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК"
124 035
0
-
0,0%
1 051 113
1 245 834
-15,6%
55
ООО "УралКапиталБанк"
   
119 038  
         
900  
13126,4%
0,0%
     
59 593  
     
14 050  
324,1%
56
ОАО "ИнтехБанк"
   
110 235  
     
29 575  
272,7%
0,0%
   
178 793  
   
150 876  
18,5%
57
ЗАО "СтарБанк"
86 946
3000
2798,2%
0,0%
539111
663663
-18,8%
58
ОАО "НОМОС-РЕГИОБАНК"
     
77 165  
     
21 400  
260,6%
0,0%
474987
510396
-6,9%
59
ООО "Дагэнергобанк"
     
69 911  
      
7 690  
809,1%
0,0%
     
21 914  
0
-
60
ОАО "Тихоокеанский Внешторгбанк"
65 204
12429
424,6%
0,0%
82227
27723
196,6%
61
ОАО "Курскпромбанк"
56 337
2264,14
2388,2%
0,0%
188869
175225
7,8%
62
ОАО КБ "РусЮгбанк"
50 274
15 556,00
223,2%
0,0%
52401
101105
-48,2%
63
ОАО "АФ Банк"
     
43 233  
0
-
0,0%
     
17 831  
      
1 703  
947,0%
64
КБ "Унифин" ЗАО
39 979
0
-
10,5%
2 200
0
-
65
ОАО КБ "Акцепт"
35 443
15 150
133,9%
0,0%
283475
326898
-13,3%
66
АКБ "СЛАВИЯ" (ЗАО)
27 186
208075
-86,9%
0,0%
198386
212667
-6,7%
67
ОАО ПК "ЭЛКАБАНК"
     
24 150  
0
-
25,1%
     
23 350  
0
-
68
ОАО Банк АВБ
8 689
44410
-80,4%
0,0%
547810
678516
-19,3%
69
КБ "ЭНЕРГОТРАНСБАНК" (ОАО)
7 813
1190
556,6%
43,7%
11616
13312
-12,7%
70
КБ "СТРОЙЛЕСБАНК" (ООО)
3 930
15745
-75,0%
0,0%
21759
24656
-11,7%
71
ЗАО АКБ "Земский банк"
2 600
0
-
0,0%
4630
4113
12,6%
72
ОАО "Энергомашбанк"
986
2822
-65,1%
0,0%
2463
6095
-59,6%

Источник: «Эксперт РА» по результатам анкетирования и данным открытых источников информации
*Данные открытых источников информации

 

Таблица 2. Российские банки ужесточили подходы к управлению рисками жилищного строительства

Ключевые изменения в подходах российских банков к минимизации рисков кредитования жилищного кредитования
Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию
Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в т.ч. в рамках сдачи его в аренду)
Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат, в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов)
Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль)
Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам нежели крупным компаниям, имеющим множество проектов
Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) непосредственно конкретного проекта
Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами
Большее внимание к источнику погашения кредита, т.е. более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме/комплексе
В качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не выручка от продажи жилья
Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика
Повышенный контроль качества подготовки проектной документации
Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим  в соответствии с 214-ФЗ
Большее внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т.п.)
Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков

 

Таблица 3. По мнению банков, основными стоп-факторами на рынке кредитования жилищного строительства выступают многочисленные риски строительных проектов

Ключевые факторы, ограничивающие кредитование банками жилищного строительства
Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем
Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье → невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога
Частые переносы сроков по завершению строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы
Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний и наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т.п.) → сложности в  оценке качества проектов и заемщиков
Как следствие предыдущего фактора – нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, 214-ФЗ) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов)
Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования
Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство → риск утраты залога в случае смены местной администрации
Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов
Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом

Источник: Эксперт РА совместно с АИЖК по итогам опроса банков