Войти Восстановить пароль?
ru en
Приветствуем Вас на обновленном сайте рейтингового агентства "Эксперт РА"!
Мы постарались сделать доступ к материалам более простым и понятным, переработали навигацию и способы подачи информации для более прозрачного доступа к ней. Однако, если у Вас возникли вопросы или Вы нашли ошибку - просим обращаться по адресу info@raexpert.ru. Желаем плодотворной работы!
Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта
Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Инвестиционные компании Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Агенты по сопровождению ипотечных закладных Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Привлекательность работодателей Качество услуг ЛПУ Эффективность управления ПИФами Качество управления закупочной деятельностью в компаниях с государственным участием Кредитный климат стран и территорий Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство RAEX («Эксперт РА»)
Адрес: Бумажный проезд, 14, стр. 1
Общие вопросы: info@raexpert.ru

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
(по запросам СМИ и общим вопросам работы PR-службы)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1650)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1640)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: pr@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1656)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: sale@raexpert.ru

По вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика
Яндиева Мариам
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1896)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: yandieva@raexpert.ru

«RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 19-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

ОАО Банк «Петрокоммерц»

Комментирует Олег Гришин, Вице-президент Банка «Петрокоммерц»

Олег Гришин

На Ваш взгляд, готовы ли сегодня российские банки активно кредитовать застройщиков жилья? Что может препятствовать росту объемов кредитования?

Мне кажется, что нельзя обобщать все банки. Кто-то готов кредитовать в большей степени, кто-то – в меньшей. Возможно, это зависит от того, насколько тот или иной банк сильно «вошел» в строительные проекты накануне кризиса. Кто больше пострадал от кредитования строительства, тот сегодня имеет меньшую склонность к кредитованию жилья. И наоборот, кто ограничивал свое присутствие на этом рынке, сейчас готов этим заниматься. Но в целом я думаю, что  интерес банков просыпается, после кризиса как-то все ожили, стали смотреть по сторонам, в том числе и на рынок жилищного строительства. Он многим сегодня представляется очень перспективным. 

На ваш взгляд, сейчас есть основания полагать, что мы вернемся к строительному буму 2007 года?

Насчет бума не могу сказать. Для этого необходимо масштабное строительство нового жилья. Чтобы появлялось новое жилье, нужен спрос на него. А для того, чтобы был спрос, нужны люди, у которых есть деньги. Сейчас гораздо меньше людей, у которых есть деньги, чем в 2007 году. У гораздо меньшего числа людей есть деньги даже на первоначальный взнос по ипотеке. Соответственно, и спрос на жилье сейчас меньше, и бума вряд ли стоит ожидать в ближайшее время. Но интерес просыпается постепенно, потому что если в кризис люди предпочитали держать активы просто  в деньгах, никуда не вкладывать, то сейчас, наконец, поняли, что пора тратить. И это на всех рынках ощущается, в том числе и в жилищной сфере.    

Насколько активно Ваш Банк кредитует сегодня застройщиков жилья? Готов ли Ваш Банк более активно наращивать кредитование жилищного строительства? Если нет, то какие основные факторы этому препятствуют?

Наш подход очень избирательный. Нет какого-то огульного решения: да, мы идем  в рынок, давайте кредитовать всех подряд. Все вопросы решаются индивидуально. Соответственно, если есть хороший девелопер, понятный проект с понятными рисками, то концептуально и системно банк совершенно не против работы в данном сегменте.

На ваш взгляд, какие проблемы в жилищном строительстве обнажил кризис?

Если до кризиса можно было в большей степени полагаться на какие-то ломбардные механизмы, кредитовать, надеясь на какой-то сторонний залог, то с приходом кризиса стало понятно, что ломбардные схемы работают очень слабо, что любой залог обесценивается в гораздо большей степени, чем нам бы этого хотелось. Поэтому  внимание надо уделять именно проекту, нужно смотреть на стройку саму, на целевое использование средств. Важно, чтобы деньги, которые приходили в проект, шли только на стройку и никуда больше. Поэтому контролю над движением денег, поступлений от продаж необходимо сегодня уделять больше времени, чем раньше. Важно выстраивать качественное проектное финансирование. 

Часть банкиров, с которыми я беседовал по данной тематике, на вопрос о том, почему их банк не готов кредитовать, называли слишком высокие затраты банка, не соизмеримые с маржой по кредиту. Во-первых, из-за необходимости жестко контролировать ход проекта, во-вторых, из-за необходимости повышенного резервирования по кредитам строителям вследствие их плохого финансового положения.  Каков Ваш взгляд на данную проблему?

Что касается контроля, то здесь, пожалуй, проблемы возникали у банков, которые как раз контролировали саму стройку в меньшей степени и надеялись на какие-то другие механизмы – поддержку акционеров, дополнительное залоговое обеспечение. У нас есть несколько компаний-партнеров, которые оценивают риски на этапе вхождения банка в проект и постоянно сопровождают данный проект: ежемесячно делают отчеты, ездят на саму стройку, присутствуют на рабочих совещаниях, анализируют соответствие плановых работ фактическим объемам и т.д. Они полностью анализируют для нас всю стройку, и, конечно, это дополнительная нагрузка на проект. Но это, во-первых, скорее, не для банка нагрузка, а для клиента. Это влияет на нашу маржу, но в меньшей степени.  А во-вторых, это трудоемкая вещь, необходимы люди в банке, которые бы понимали суть строительства. Но в любом случае затраты себя оправдывают. В нашем банке практически ни один проект не осуществлялся без описанного выше контроля. Что касается резервирования, не думаю, что это на текущий момент выступает в качестве какого-то дополнительного фактора, который влияет на привлекательность кредитования. Ведь в нашей стране под каждый конкретный проект создается новая компания, на которую специально оформляется вся земля, все документы. Только если брать крупных застройщиков, у которых по 200 проектов,  то здесь уже можно обсуждать их финансовое состояние, баланс и т.д. А под разовые проекты специально создается компания, которая является планово убыточной на период строительства, имеет обычно плохое финансовое состояние, поэтому третья группа резерва изначально кредиту для такого заемщика всегда существует.    

При этом с учетом всех дополнительных затрат на контроль, на создание резервов фактически для вашего банка кредитовать жилищное строительство оставалось прибыльно?

Конечно. Но так было и до кризиса. То, что пришел кризис, не изменило ситуацию с финансовым состоянием. Как оно было средним или плохим, так оно и остается у этих компаний. Поэтому дело в контроле самих проектов.

Продолжая тему риск-менеджмента, каким должно быть минимальное участие заемщика собственными средствами в проекте, чтобы заявка на кредит могла быть рассмотрена Вашим банком? 

На моей памяти самый низкий порог - около 15%, но это был кредит с хорошим сторонним залогом. Обычно средний уровень - 30%. Действительно высокий риск в том случае, когда уровень в 20% и ниже. Уровень в 30% представляется мне вполне достаточным. Если этот проект в Москве (сейчас регионы  не берем, там немножко другая пропорция),  то 30% от бюджета проекта хватит для выполнения как минимум всех бумажных дел, получения полностью всей разрешительной документации, выполнения нулевого цикла. За 30% бюджета проект может прийти к той стадии, которая уже снимает большинство строительных рисков. В регионах этот процент еще меньше, потому что там меньше затрат на правоустановку, в Москве на это может уходить до 50% от стоимости всего проекта. Но 30%, мне кажется, вполне достаточно, чтобы понимать, что заемщик готов делить с банком риски.

Как в используемых Банком моделях оценки рисков учитываются различные неформальные расходы, а также такая проблема, как затягивание сроков строительства?

Мы работаем с данным рынком и прекрасно понимаем, что все вынуждены нести различные неформальные затраты, они неизбежны. Но мы подходим к данному вопросу рационально. Тут надо понимать, что есть рынок, и непредвиденные расходы не могут превышать средних по рынку. У нас есть консультанты, которые предоставляют нам всею информацию о рынке, в том числе и о различных неформальных затратах и издержках. И мы, конечно, их учитываем в нашем анализе.

Ваш Банк в большей степени кредитует отдельные проекты или предпочитает работать с крупными компаниями?

Крупные компании предпочитают работать  с государственными банками, это не секрет. А наша ниша там, где надо принять более гибкое решение, где более важна скорость в принятии решений. Это возможно только в рамках отдельных проектов. Если мы строим микрорайон, то, как ни крути, рассмотрение этого проекта займет полгода, это большой срок. А если это отдельный торговый центр, спортивный комплекс или просто жилой дом, то тут мы чувствуем, что способны конкурировать, способны достаточно быстро рассматривать и предлагать свои услуги заемщикам именно в таком формате. Поэтому наша сфера – скорее такие отдельные проекты,  в том числе и крупные.  

Насколько ухудшилась платежная дисциплина заемщиков – застройщиков жилья в период кризиса? Наблюдаются ли улучшения в качестве обслуживания кредитов в настоящее время?

Естественно, строители пострадали. Естественно, мы провели массовую работу по реструктуризации проблемной задолженности. С теми, кто построил либо практически  достроил проект, почти не возникло никаких проблем. Упала цена на жилье - ничего страшного, просто удлинился срок реализации.  В основном все вопросы по поводу реструктуризации как раз и касались удлинения сроков. Да, мы  провели эту работу, никуда не денешься. Все реструктурированные кредиты работают, постепенно заемщики входят в график платежей. Мы в основном пошли заемщикам навстречу, потому что все понятно, ситуация объективная, просто упал спрос на жилье. Например, на коттеджи не было вообще никакого спроса 2 года. Ну, что тут можно поделать? Конечно, пошли навстречу. От заемщика сильно не зависело, рынок просто стоял полностью. Сейчас оживать начал, соответственно начались платежи, погашение кредитов. 

По каким условиям Ваш Банк готов сегодня кредитовать застройщиков жилья (средние ставки, сроки, суммы кредитов и т.п.)?

Все условия очень индивидуальные. Средние сроки – примерно 3 года, потому что обычно застройщики не приходит с «нуля». Ставки очень сильно зависят от характера кредитов, от характера обеспечения, от наличия или отсутствия рисков в проекте любого рода. Соответственно, от 12% и выше. Проекты есть и крупные, и небольшие. У нас есть несколько проектов по 100 млн. долл. (при лимите на одного заемщика в 200 млн.). Минимальные – от 1 млн. долларов. Вообще наша стандартная ниша – до 50 млн. долл. Все, что выше, это уже сложный проект, который всегда нестандартный, всегда с особыми условиями.  

Какие меры могли бы, на Ваш взгляд, стимулировать банки (в частности, Ваш Банк) к более активному кредитованию застройщиков жилья? Просьба выделить основные и вспомогательные меры.

Вопрос интересный. Как банкир, я считаю, что банки нужно стимулировать, как сельское хозяйство стимулируют в некоторых регионах, когда часть ставки по кредиту клиенту компенсирует государство. Это опосредованно стимулирует и банки, потому что клиенты обращаются в банки, и кредитная организация уже может выбирать себе партнеров. Но я не очень могу понять, как можно стимулировать банки для кредитования конкретно строительства, возможно через механизм резервирования.

Например, банкиры предлагают подкорректировать положение 254-П с целью создавать меньше резерв под отдельные группы клиентов – малый бизнес, строительство и т.п.

Это было бы здорово, если бы ЦБ пошел навстречу именно проектному финансированию, установив какой-то особый режим резервирования. И это задача ЦБ – прописать инструкцию таким образом, чтобы она, с одной стороны, полностью не задушила бизнес, с другой стороны, не дала возможности как-то ее обойти.  

Возьмем еще один пример. Государство через ВЭБ планирует выделить 50 млрд. руб. на предоставление (через банки) льготных кредитов застройщикам жилья. Пусть это будет не 50, а 500 млрд. руб., не важно. Поможет ли подобное финансирование получить, наконец-то, доступное жилье в России?

Вряд ли. Я не думаю, что доступное жилье – это проблема только кредитования. Это себестоимость строительства жилья, себестоимость денег. Одна из ключевых проблем - в получении разрешительной документации и других правовых вопросах, которые очень сильно влияют на себестоимость готовой продукции. То есть гораздо более эффективно стимулировать появление доступного жилья, упорядочив вопросы с получением разрешительной документации, с получением земли. Удешевление кредита сэкономит лишних 2-3%, которые на себестоимости отразятся незначительно. Ведь стоимость денег в себестоимости всего строительного проекта играет не столь значимую роль.

Давайте перейдем к программе «Стимул», которую АИЖК активно реализует. Как Вы оцениваете перспективы программы по расширению объемов кредитованию жилищного строительства? Планирует ли Ваш Банк присоединиться к данной программе (если нет, то почему)?

Пока в данной программе мы не участвуем. Насчет наших планов ничего конкретного сказать не могу. Оценивать данную программу можно будет уже по конкретным результатам.

Каковы Ваши прогнозы относительно динамики финансирования жилищного строительства в ближайшие 2 года? Произойдут ли в данный период качественные изменения на данном рынке?

Однозначно ситуация будет улучшаться, если, конечно, нас опять какой-нибудь глобальный кризис не поразит.  Потому что все-таки спрос повышается на жилье, а спрос не может не рождать предложение. Все-таки люди хотят покупать, и сейчас спрос превышает предложение. Жилья в Москве и регионах хорошего и готового не так много. В любом случае оно понадобится, в любом случае оно будет строиться, в любом случае под него будут браться кредиты. Я думаю, бума ожидать не следует, но планомерный рост ежегодный будет.

Какие-то пожелания государству относительно политики развития жилищного рынка? Какие меры государственной политики могут в первую очередь стимулировать рост жилищного строительства?

Мне кажется, сейчас этой отрасли и так уделяется достаточно внимания. Да, жилья вводится недостаточно. Вводится столько-то, а для решения жилищной проблемы надо столько-то. Но дело в том, что какое-то время был вообще провал с жильем. Потом начали ускоренными темпами строить жилье новое, но основной-то жилищный фонд ветхий. Основной жилищный фонд в стране морально устарел лет 20 назад. Поэтому спрос еще очень долгие годы будет превышать предложение, потому что текущее жилье будет выходить из строя.  И с этим ничего не поделаешь.

На мой взгляд, рынок достаточно саморегулируемый. Просто надо строить. Очень многие компании готовы были бы выйти на рынок, но не могут этого сделать просто потому, что, во-первых, не пробьешься, во-вторых, изначальные затраты очень высокие, входной билет крайне дорогой, особенно если это в Москве или Санкт-Петербурге. И помимо того, что цена большая, нужны еще связи определенные. Стимулировать саму отрасль сложно, но достаточно ей не мешать, как все строительство будет набирать обороты.