Войти Восстановить пароль?
ru en
Приветствуем Вас на обновленном сайте рейтингового агентства "Эксперт РА"!
Мы постарались сделать доступ к материалам более простым и понятным, переработали навигацию и способы подачи информации для более прозрачного доступа к ней. Однако, если у Вас возникли вопросы или Вы нашли ошибку - просим обращаться по адресу info@raexpert.ru. Желаем плодотворной работы!
Зарегистрированные пользователи
имеют расширенный доступ
к материалам сайта
Зарегистрироваться
Требования регуляторов Проекты методологий Список всех рейтингов
Банки Финансовые компании Нефинансовые компании Холдинговые компании Проектные компании Факторинговые компании Лизинговые компании Регионы (муниципалитеты) Страховые компании (универсальные) Страховые компании (по страхованию жизни) Инвестиционные компании Депозитарии НПФ (негосударственные пенсионные фонды) МФО (микрофинансовые организации) Гарантийные фонды Облигационные займы Структурированные финансовые продукты Долговые инструменты Управляющие компании СМО (страховые медицинские организации) Агенты по сопровождению ипотечных закладных Качество (корпоративного) управления Качество систем риск-менеджмента Привлекательность работодателей Качество услуг ЛПУ Эффективность управления ПИФами Качество управления закупочной деятельностью в компаниях с государственным участием Кредитный климат стран и территорий Ипотечные сертификаты участия Регионы России
Рейтинги под наблюдением
Календарь начала сбора анкет и публикации Список всех рэнкингов
Контакты
Рейтинговое агентство RAEX («Эксперт РА»)
Адрес: Бумажный проезд, 14, стр. 1
Общие вопросы: info@raexpert.ru

Секретариат
Марьям Газиева
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1610)
e-mail: referent@raexpert.ru

PR служба
Сергей Михеев
(по запросам СМИ и общим вопросам работы PR-службы)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1650)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: mikheev@raexpert.ru

Екатерина Свищева
(по вопросам информационного сотрудничества и аккредитации СМИ)
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1640)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: pr@raexpert.ru

Отдел клиентских отношений
Ерофеев Роман
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1656)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: sale@raexpert.ru

По вопросам участия в проектах
РАЭКС-Аналитика
Яндиева Мариам
тел: (495) 225-34-44, 617-07-77 (доб. 1896)
факс: (495) 225-34-44
e-mail: yandieva@raexpert.ru

«RAEX (Эксперт РА) – крупнейшее в России рейтинговое агентство c 19-летней историей. RAEX (Эксперт РА) является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности.

RAEX (Эксперт РА) включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России.

На сегодняшний день агентством присвоено более 700 индивидуальных рейтингов. Это 1-е место и около 42% от общего числа присвоенных рейтингов в России, 1-е место по числу рейтингов банков, страховых и лизинговых компаний, НПФ, микрофинансовых организаций, гарантийных фондов и компаний нефинансового сектора.

Рейтинги RAEX (Эксперт РА) входят в список официальных требований к банкам, страховщикам, пенсионным фондам, эмитентам. Рейтинги агентства используются Центральным банком России, Внешэкономбанком России, Московской биржей, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, Агентством по страхованию вкладов, профессиональными ассоциациями и саморегулируемыми организациями (ВСС, ассоциацией «Россия», Агентством стратегических инициатив, РСА, НАПФ, НЛУ, НСГ, НФА), а также сотнями компаний и органов власти при проведении конкурсов и тендеров.»


 

Ипотека как последний оплот

В условиях быстрого роста цен ипотека становится единственным способом приобретения жилья для граждан среднего и выше достатка. Чтобы соответствовать требованиям рынка, банки готовы принимать на себя все большие риски: сокращать сроки рассмотрения кредитной заявки, уменьшать долю первоначального взноса или кредитовать на полную стоимость недвижимости. С ростом объемов ипотечного кредитования получают развитие инструменты рефинансирования ипотеки.

На сегодня ипотека - одно их наиболее динамично развивающихся направлений розничного кредитования. Только в I полугодии 2006 года объем кредитования под залог недвижимости удвоился, чего не удалось достичь за весь предшествующий год. Таким образом, по оценке "Альфа-банка", на 1 июля объем рынка ипотечного кредитования в России достиг 6,2 млрд. долл.. Аналитики предрекают этому рынку не менее 200% ежегодного роста на ближайшие несколько лет.

Бум ипотечного кредитования объясняется огромным дефицитом, существующим сегодня на российском рынке жилья. Площадь ежегодной застройки в России составляет около 40 млн. кв. м., а потребность населения в жилье оценивается АИЖК в 1,5 млрд. кв. м. Следствием огромных диспропорций в соотношении цены и спроса становится соответствующий рост цен, который стимулирует граждан, собиравшихся приобрести недвижимость, поторопиться с осуществлением своих планов. Однако, даже подав заявку на кредит и получив в течение 14 дней положительный ответ банка, многие заемщики не успевали купить квартиру по той цене, на которую изначально рассчитывали. В этих условиях, важнейшим параметром при выборе клиентом банка для получения ипотечного кредита становится скорость предоставления кредита. Именно на это сделали ставку многие банки, сократив срок рассмотрения заявки до 1-3 дней. Юниаструм Банк предложил своим клиентам программу "Экспресс-ипотека", предварительное решение по которой банком выдается уже через 30 минут после подачи заявки, правда, и ее рассмотрение обходится клиенту в 1,5 тыс. рублей.

Еще одним фактором, спровоцировавшим бурный рост ипотеки особенно на первичном рынке жилья, стало принятие закона "О долевом строительстве". Чтобы избежать ответственности в связи с нарушением сроков сдачи построек и других неприятных для застройщиков последствий принятия закона, большинство строительных компаний отказались от практики продажи квартир в недостроенном доме, лишив, таким образом, покупателей возможности сэкономить. Не последнюю роль в этом решении сыграло стремление застройщиков придержать недвижимость в период роста цен до момента полного завершения строительства. В результате, для многих россиян приобретение недвижимости без использования кредита стала недоступно.

Сегодня услуги ипотечного кредитования в России предоставляют более 200 банков. Высокая конкуренция определяет наметившуюся тенденцию к увеличению риска, принимаемого на себя банком-кредитором. Кроме сокращения срока предоставления кредита, которое может привести к снижению качества оценки заемщика и залога (недвижимости) и, следовательно, к большим рискам, некоторые банки дают отсрочку на уплату первоначального взноса, а то и вовсе кредитуют на полную стоимость недвижимости.

На протяжении многих лет большинство игроков отечественного ипотечного рынка руководствовались формулой "30 к 70". Первоначальный взнос в размере 30% давал банку некую гарантию безубыточности на случай кризиса, результатом которого могла бы стать неплатежеспособность заемщика и снижение цен недвижимость. Это снижение было бы компенсировано 30-ю процентами, уплаченными клиентом. Последние 3 года, в условиях относительной экономической стабильности, банки идут на изменение этого соотношения в сторону уменьшения размера первоначального взноса до 5-20%. Возникающий при этом риск компенсируется увеличением процентной ставки по кредиту на 2-3% годовых. Такое снижение позволило привлечь клиентов, которые имеют достаточный доход для уплаты регулярных взносов, но, по тем или иным причинам, не могут в данный момент аккумулировать денежную сумму, достаточную для уплаты крупного первого взноса.

Еще более расширил круг своих потенциальных заемщиков Банк Москвы, когда в I полугодии текущего года начал кредитовать под залог недвижимости без первоначального взноса и по прежним процентным ставкам. Предложение Банка Москвы недолго оставалось уникальным. Банк ВТБ Розничные услуги теперь кредитует на полную стоимость покупку жилья на вторичном рынке крупных городов, аналогичные ипотечные программы предлагает Абсолют Банк. Национальная Ипотечная Компания, также как и Банк Москвы, предложив ипотечный кредит без первоначального взноса как акцию на летние месяцы, продлили ее до 31 декабря и, скорее всего, этим числом не ограничатся.

Среди банков есть и противники такого нововведения, которые утверждают, что, отказываясь от первоначального взноса, банк лишает себя дополнительного подтверждения платежеспособности клиента и увеличивает риск невозврата кредита. Мы считаем, что эти сомнения неоправданны. Во-первых, возможность заемщика осуществить крупный единовременный платеж не всегда говорит о его платежеспособности ни на данный момент, ни в перспективе. Зачастую, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос, клиенты берут краткосрочные кредиты на неопределенные нужды в других банках. В результате, не сумев правильно оценить стоимость этих кредитов, они не могут расплатиться ни по новым займам, ни по ипотечному кредиту. И то, что другие банки согласились дать кредит данному клиенту, также не подтверждает его платежеспособность, ведь при краткосрочном кредитовании процедура оценки заемщика значительно упрощена по сравнению с ипотекой. Даже если клиент платит исправно, банку следует задуматься над тем, что он отдает своим конкурентам ту часть актива, который он мог бы обслуживать сам. Например, банк "ДельтаКредит", ранее предлагавший кредит лишь на 85% стоимости недвижимости, оценив потенциальную выгоду, в конце ноября предоставил своим клиентам возможность получить оставшиеся 15% в виде отдельного потребкредита.

Во-вторых, в случае неплатежеспособности клиента банк может реализовать предмет залога. Конечно, есть некоторый риск, что цена на недвижимость упадет, хотя в существующих условиях представить это довольно сложно. Среди возможных причин такой ситуации нам видится только стихийное бедствие или глобальный экономический кризис, в случае которых разница риска по кредитам с первоначальным взносом и без него сводится минимуму. Ведь в ближайшие годы подобные события в России не предвидятся, а по мере погашения выдаваемых сегодня кредитов влияние риска обесценивания залога, применительно к отдельной ипотечной ссуде, сокращается.

Очень скоро, увидев, какую огромную потребительскую нишу открывает стопроцентное финансирование покупки недвижимости, примеру Банка Москвы и ВТБ последуют и другие игроки ипотечного рынка.

Мы не утверждаем, что так будут делать все: одни не смогут, другие - не захотят. Среди последних, вероятно, окажется и лидер ипотечного кредитования Сбербанк. Сравнение его по темпам роста ипотечного портфеля с другими банками, говорит о потере лидером значительной доли рынка за I полугодие 2006 года, когда новые условия кредитования только появились. Кому досталась эта доля? Очевидно, менее консервативным крупным банкам, таким как Банк Москвы, который впервые вошел 20-ку лидеров ипотечного кредитования (Таблица 2). Лидером по приросту объема выданных ипотечных кредитов в период с 01.07.05 по 01.07.06 стал "Юниаструм Банк", увеличивший свой ипотечный портфель более чем в 80 раз.

Специализированных ипотечных банков в России пока немного (наиболее заметные - Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, ДельтаКредит, Банк Жилищного Финансирования, Оргбанк). Но в ближайшие годы, скорее всего, их число значительно возрастет - многие игроки рынка уже сегодня заявляют о своих планах "вплотную заняться ипотекой", увеличить долю ипотеки кредитом портфеле; появятся и новые игроки. Без учета Сбербанка, который за пол года выдал 66604 кредитов, банки из 20-ки лидеров по ипотеке выдали, в среднем, по 1200 кредитов. Сумма кредитов только по этим 20 банкам колеблется в широком диапазоне от 22,7 тыс. долл. у Сбербанка, до 132,4 тыс. долл. у казахского Москоммерцбанка. На крупные суммы кредитуют и другие иностранцы: БСЖВ, Райффайзен Банк; а также Группа ВТБ. Большой размер выдаваемых ими ипотечных кредитов объясняется тем, что бизнес этих банков сосредоточен, в основном, в Москве и крупных городах, а цены на недвижимость в Москве значительно отличаются от среднерегиональных.

Таблица 1
Лидеры ипотечного рынка в I полугодии 2006 года

Банк Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2006г., тыс. долл. Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2006 года, тыс. долл. Прирост по портфелю ипотечных кредитов за год (01.07.05-01.07.06), % Доля ипотечных кредитов в общей задолженности физлиц на 01.07.06, % Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2006г., шт. Средняя сумма кредита 2006, тыс. долл.
1 Сбербанк России 1 509 224.2 3 717 271.7 97.5 17.8 66604 22.7
2 Группа ВТБ 140 200.0 334 000.0 175.8 48.0 1407 99.6
3 Дельтакредит 116 000.0 275 000.0 111.5 - - -
4 Банк Уралсиб 107 200.0 187 000.0 575.1 18.0 3600 29.8
5 Москоммерцбанк 105 677.4 107 119.2 718.1 87.0 798 132.4
6 Абсолют Банк 75 850.2 133 985.3 734.7 - 952 79.7
7 Возрождение 68 983.0 85 985.0 870.9 37.0 2396 28.8
8 Росбанк 60 218.4 78 835.9 646.0 - 994 60.6
9 КИТ Финанс 58 786.4 83 233.1 - - 1350 43.5
10 Городской Ипотечный Банк 57 000.0 40 221.7 -13.3 100.0 819 69.6
11 БСЖВ 55 488.0 117 366.0 221.9 - 517 107.3
12 Запсибкомбанк 54 121.3 133 666.2 830.9 49.1 1493 36.3
13 Райффайзенбанк Австрия 48 660.9 186 429.9 48.6 22.0 431 112.9
14 Собинбанк 48 463.8 24 168.7 995.0 21.1 1026 47.2
15 Банк Москвы 47 900.0 71 900.0 3 468.2 10.0 1373 34.9
16 Международный Московский Банк 47 200.0 90 500.0 270.9 17.5 530 89.1
17 Юниаструм Банк 42 270.0 54 240.0 8 262.6 0.2 1255 33.7
18 Сибакадембанк 38 206.2 33744 - 4.8 1112 34.4
19 Промышленно-строительный банк 36 309.0 59 242.6 362.6 23.7 952 38.1
20 АК Барс 26 258.8 50 647.7 394.4 20.5 1038 25.3
Источник: РБК Рейтинг

Для многих банков преградой к развитию ипотечного направления кредитования является ограниченная доступность долгосрочных финансовых ресурсов, поэтому рефинансирование кредитного портфеля - одна из наиболее актуальных тем в ритейле.

Отчасти функцию рефинансирования берет на себя Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В попытке создать двухуровневую систему рефинансирования ипотечного кредитования в России (по аналогии с США), государственная организация АИЖК выкупает банковские портфели по ипотечным кредитам, которыми в последствии обеспечиваются выпускаемые через SPV ценные бумаги. При этом все заимствования АИЖК обеспечиваются государственной гарантией.

Однако, по сведениям самого АИЖК, не все банки проходят по его Стандартам: условиям ипотечных жилищных кредитов, рефинансируемых Агентством, удовлетворяют только 110 организаций (то есть чуть больше половины участников рынка). На середину ноября 2006 года по Стандартам Агентством рефинансировано 57 758 ипотечных кредитов на общую сумму 32,4 млрд. руб., что меньше количества и объема ипотечных кредитов, выданных одним только Сбербанком за I полугодие 2006 года.

Ясно, что для полноценного функционирования рынка усилий АИЖК недостаточно.

Все чаще банки заявляют о намерениях самим выступить в качестве оригинатора по секьюритизации собственного кредитного портфеля, а также те, которые в условиях обилия источников долгосрочного финансирования, готовы, наряду с АИЖК, приобретать ипотечные закладные у небольших банков. Среди банков, выкупающих ипотечные портфели, Райффайзенбанк, Банк Дельтакредит, ВТБ.

Дебютантом по выпуску ипотечных облигаций среди российских банков стал государственный Банк Внешней Торговли (ВТБ), который, в рамках проекта по секьюритизации собственных ипотечных кредитов (на 88,3 млн. долл.) в июле 2006 года впервые эмитировал облигации, обеспеченные российскими ипотечными кредитами. Международными рейтинговыми агентствами Moody's Investors Service и Fitch данной эмиссии был присвоен рейтинг соответственно A1 и BBB+ (что на тот момент выше суверенного рейтинга России по шкалам обоих агентств). Старший наиболее надежный транш объемом 74,2 млн. долл. был размещен по доходности LIBOR+1%.

Следующим стал Городской ипотечный банк (ГИБ), разместивший ипотечные еврооблигации объемом 72,5 млн. долл. Ставка по старшему траншу выпуска объемом 64,3 млн. долл.- LIBOR+1,65%.

Первые пробные шаги по секьюритизации небольших объемов ипотечных кредитов из собственного портфеля увенчались успехом. Следующая ступень - "оптовый" выпуск ценных бумаг с покрытием за счет разрозненных кредитных портфелей по ипотеке отдельных банков. Именно такую цель поставил перед собой ОАО "Ипотечная специализированная организация "ГПБ-Ипотека" - SPV, созданная Газпромбанком исключительно для осуществления секьюритизации ипотечных кредитов, выкупленных и собранных у региональных банков в пул дочерним "Совфинтрейд". Выпуск облигаций на общую сумму 3 млрд. руб. (облигации деноминированы в российских рублях) со сроком погашения в 2036 году состоялся в ноябре. Moody's присвоило эмиссии предварительный долгосрочный кредитный рейтинг на уровне суверенного рейтинга РФ и самого Газпромбанка - Baa2. Ставка первого купона ипотечных облигаций "ГПБ-Ипотека" установлена на уровне 8%.Впервые размещение ипотечных облигаций происходит на российском рынке, реакция которого не заставила себя ждать: в конце ноября Агентство по страхованию вкладов (АСВ) заявило о включении ипотечных ценных бумаг в перечень инструментов для инвестирования средств фонда. Лимит на инвестирование в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными закладными, составит 20% общего объема фонда (на сегодня почти 7 млрд. руб.). Таким образом, АСВ подчеркивает свою уверенность в широких перспективах развития рынка ипотечных ценных бумаг.

Скорее всего, в ближайшие годы крупные банки при выборе источника рефинансирования ипотеки будут отдавать предпочтение именно выпуску облигационных займов - как проверенному способу привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, однако есть и другие варианты, например ипотечные сертификаты (ИСУ) и паи закрытых ипотечных фондов (ИЗПИФы). Несмотря на то, что для многих некрупных банков, особенно специализирующихся на ипотеке, ИСУ могли бы стать наиболее удобным инструментом рефинансирования ипотечных кредитов, ипотечные сертификаты на российском рынке пока не востребованы. Законодательство по ИСУ еще слишком слабо проработано, и о реальном функционировании данного механизма можно будет говорить еще очень не скоро.

В отличие от ИСУ, деятельность закрытых ипотечных фондов регулируется Федеральным Законом "Об инвестиционных фондах"; он может быть пополняемым или амортизируемым. В первом случае фонд постоянно приобретает на сумму поступивших платежей новые закладные, а доходы пайщиков определяются результатами управления ипотечным покрытием. При амортизируемом (непополняемом) фонде сумма поступивших платежей выплачивается пайщикам в виде инвестиционного дохода. Первыми были сформированы два ипотечных фонда: "Югра ипотечный фонд", с управляющей компанией "Регион девелопмент", и "НВК-Городская ипотека", с управляющей компанией "НВК". На сегодня в России сформировано уже 8 ИЗПИФов, еще несколько находятся на стадии формирования.

Таблица 2
Паи закрытых ипотечных фондов (по данным на начало декабря 2006 года)

Название фонда Управляющая компания Статус Мин. сумма СЧА, млн. руб.
Второй ипотечный Ямал сформирован 10000000 2820,390
Второй Объединенный Русский Капитал Паевые Фонды формирование не начато н.д. -
ИнвестКапитал - фонд ипотечный Инвестиционный Капитал сформирован 50000 99,516
Ипотечный фонд №1 Коллективные инвестиции сформирован 100000 62,873
КИТ - Фонд ипотеки КИТ Финанс сформирован н.д. 999,911
Наследие - Ипотечный фонд БАЛТИНВЕСТБАНК Наследие СП формирование не начато 10000 -
НВК - Городская ипотека НВК сформирован 10000 157,545
Первый ипотечный Ямал сформирован 10000000 1073,178
Первый Объединенный Русский Капитал Паевые Фонды сформирован 50000 1063,297
Эй Джи Капитал ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ Эй Джи Эссет Менеджмент идет формирование 10000000 0
ЮГРА Ипотечный Фонд РЕГИОН Девелопмент сформирован 100000 367,253
Источник: информационный сервер Investfunds.ru (проект Информационного агентства Cbonds.ru)

Говорить о результатах их деятельности пока рано. Однако можно предсказывать ИЗПИФам хорошее будущее. В последнее время популярность паевых фондов среди населения неуклонно растет, а возможности для их развития, при текущем состоянии российского фондового рынка, более чем благоприятны.

Обсудить на форуме